10.1.2011

Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist mit Stimmenmehrheit der Miterben zulässig.

Häufig befinden sich vermietete Immobilien in einem Nachlass. Fällt dieser mehreren Miterben zu, stellt sich dann die Frage, ob eine Kündigung des Mietverhältnisses nur durch alle Erben gemeinsam gekündigt werden kann oder ob die Kündigung auch von der Mehrheit der Miterben gegen den Willen der Minderheit ausgesprochen werden kann. Mehrheit der Erben in diesem Sinne bedeutet nicht Mehrheit, sondern Mehrheit der Beteiligung an dem Nachlass, die aus den Erbquoten resultiert.

Diese Rechtsfrage ist aufgrund unzulänglicher gesetzliche Regelungen seit Jahrzehnten in der Rechtsprechung und der juristischen Wissenschaft hoch umstritten.

Der Bundesgerichtshof (vgl. BGH, Urteil vom 11.11.2009 – XII ZR 210/05) hat nunmehr entschieden, dass die Mehrheit der Erben auch gegen den Willen der Minderheit im Namen der Erbengemeinschaft eine Kündigung aussprechen kann. Das gilt jedenfalls dann, wenn es sich bei der Kündigung objektiv aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers um eine ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme betreffend der Immobilie handelt. Eine Kündigung, die wirtschaftlich unsinnig wäre, weil es sich beispielsweise um einen wirtschaftlich ertragreichen Mietvertrag handelt, würde damit in der Regel keine ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme darstellen.

Mit seiner Entscheidung hat der Bundesgerichtshof die Position von Miterben, die eine Mehrheitsbeteiligung an dem Nachlass halten, deutlich gestärkt. Eine Blockadehaltung einer Minderheit, die, beispielsweise auf persönlichen - nicht wirtschaftlichen – Interessen basiert, ist damit deutlich erschwert worden.



Erstellt von: Joachim Mohr - Fachanwalt für Erbrecht, Giessen

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