Bestätigung durch die Rechtsprechung des OLG Karlsruhe
Durch Betreuungsbehörde beglaubigte Vollmacht ist ausreichend, um als Vertreter Grundstücksgeschäfte vornehmen zu können
1. Formbedürftige Rechtsgeschäfte
Bestimmte Rechtsgeschäfte, wie der Verkauf eines Grundstückes, bedürfen der Form der notariellen Beurkundung:
"§ 311b BGB Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass
(1) 1Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. 2Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
(2) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.
(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.
(4) 1Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. 2Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.
(5) 1Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. 2Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung."
2. Formbedürftige Vollmacht
Wenn nun der Veräußerer oder der Erwerber mittels einer Vollmacht bei der Veräußerung/dem Erwerb vertreten wird, stellt sich die Frage, ob die Vollmacht des Bevollmächtigten auch einer bestimmten Form bedarf. Dies ist der Fall.
Die Vollmacht muss zumindest öffentlich beglaubigt sein, wie sich aus der Grundbuchordnung (GBO) entnehmen lässt:
"§ 29 GBO Nachweis der Eintragungsunterlagen
(1) 1Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden.[1] 2Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden."
3. Beglaubigung nur durch den Notar?
Die Beglaubigung einer Vollmacht kann nicht nur der Notar vornehmen, sondern auch die Betreuungsbehörde. Im Bereich der Vorsorgevollmachten hat das Betreuungsbehördengesetz dies ausdrücklich geregelt, was aber in der Rechtspraxis teilweise noch unbekannt ist, obwohl das Gesetz dies bereits seit über 10 Jahren eröffnet. Bereits mit News vom 6. Oktober 2011 wurde hierauf hingewiesen.
Das Gesetz lautet, wie folgt:
"§ 6 BtBG Aufgaben
(1) 1Zu den Aufgaben der Behörde gehört es auch, die Tätigkeit einzelner Personen sowie von gemeinnützigen und freien Organisationen zugunsten Betreuungsbedürftiger anzuregen und zu fördern. 2Weiterhin fördert sie die Aufklärung und Beratung über Vollmachten und Betreuungsverfügungen.
(2) 1Die Urkundsperson bei der Betreuungsbehörde ist befugt, Unterschriften oder Handzeichen auf Vorsorgevollmachten oder Betreuungsverfügungen öffentlich zu beglaubigen. 2Dies gilt nicht für Unterschriften oder Handzeichen ohne dazugehörigen Text. 3Die Zuständigkeit der Notare, anderer Personen oder sonstiger Stellen für öffentliche Beurkundungen und Beglaubigungen bleibt unberührt.
(3) Die Urkundsperson soll eine Beglaubigung nicht vornehmen, wenn ihr in der betreffenden Angelegenheit die Vertretung eines Beteiligten obliegt.
(4) 1Die Betreuungsbehörde hat geeignete Beamte und Angestellte zur Wahrnehmung der Aufgaben nach Absatz 2 zu ermächtigen. 2Die Länder können Näheres hinsichtlich der fachlichen Anforderungen an diese Personen regeln.
(5) 1Für jede Beglaubigung nach Absatz 2 wird eine Gebühr von 10 Euro erhoben; Auslagen werden gesondert nicht erhoben. 2Aus Gründen der Billigkeit kann von der Erhebung der Gebühr im Einzelfall abgesehen werden."
4. Bestätigung durch das OLG Karlsruhe
Das OLG Karlsruhe hat in seinem Beschluss vom 14.9.2015 in dem Verfahren 11 Wx 71/15 ausdrücklich bestätigt, dass eine im Sinne von § 6 Absatz 2 S. 1 BtBG öffentlich beglaubigte Vorsorgevollmacht den Anforderungen des § 29 GBO genügt. Dabei hat die Betreuungsbehörde eine umfassende Befugnis, Unterschriften oder Handzeichen auf Vorsorgevollmachten oder Betreuungsverfügungen öffentlich zu beglaubigen. Dies gilt auch für transmortale Vorsorgevollmachten - also auch für Vollmacht, die nach dem Tod des Vollmachtgebers für die Erben fortwirken.
Tipp vom Fachanwalt für Erbrecht:
Die Erstellung eine von der Betreuungsbehörde beglaubigten Vorsorgevollmacht ist eine günstige Alternative zur wesentlich teureren Beurkundung durch den Notar, kostet sie doch nur 10,00 €. Nicht immer ist es notwendig oder sinnvoll eine Vollmacht notariell beurkunden zu lassen. Der Inhalt der Vollmacht sollte aber mit dem juristischen Profi abgestimmt und von diesem geprüft werden.
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