01.06.2016
Kostenloses Wohnen - Miete - Leihe

Kein nachträglicher Mietausgleich unter Erben bei kostenlosem Wohnen

Wer als Kind (oft jahrelang) kostenlos bei den Eltern wohnt, muss bei deren Tod seinen Geschwistern keinen Ausgleich dafür zahlen, wie Erbrechtsexperte Wolfgang Roth aus Obrigheim mitteilt. Diesen Aspekt hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil dargestellt, der sich im Bereich zwischen Vorerben und Nacherben abspielte:

Der Leitgedanke der Entscheidung:

Überlässt der Vorerbe langfristig unentgeltlich Wohn- und Geschäftsräume an Dritte, ist dies eine Leihe, die nicht sittenwidrig ist. Der langfristige Leihvertrag durch den Vorerben vermindert den Nachlass nach § 2138 Abs. 2 BGB nicht.

Der Sachverhalt:

Eine Ehefrau beerbte ihren Mann als befreite Vorerbin. Zur Erbschaft gehörte ein Haus mit mehreren Wohn- und Geschäftsräumen. Zu Nacherben waren die beiden Söhne des Erblassers per Testament eingesetzt. Im Alter von 74 Jahren unterzeichnete die Witwe als Vorerbin zwei "Gebrauchsüberlassungsvereinbarungen". Darin verpflichtete sie sich, kostenlos einem Sohn drei Wohnungen und die Geschäftsräume sowie dessen Ehefrau drei weitere Wohnungen und ein Zimmer der Immobilie zur Verfügung zu stellen. Die Überlassung galt bis zum Jahr 2041. Die Überlassung des Gebrauchs der Räume an Dritte war erlaubt.

Der Sohn und seine Ehefrau bewohnten einen Teil der Wohnung selbst und kassierten im Übrigen die Mieten für weitervermietete Räume ein. Für die Vorerbin wurde wegen einer Erkrankung anschließend eine Betreuerin bestellt. Diese begann einen Rechtstreit, um die überlassenen Räumlichkeiten zurück zu erlangen. Das Landgericht gab deren Räumungs- und Herausgabeantrag hinsichtlich der kostenlos überlassenen Räume statt.

Gegen das Urteil legte der Sohn Berufung ein. Nach dem Tod der Vorerbin änderte das Oberlandesgericht die Entscheidung des LG ab und wies die Klage ab. Die Revision beim Bundesgerichtshof dagegen ist erfolglos.

Die tragenden Entscheidungsgründe des Bundesgerichtshofs:

Der BGH stuft die Gebrauchsüberlassungsverträge als Leihverträge nach § 598 BGB ein. In der vorübergehenden Gebrauchsüberlassung einer Sache liegt regelmäßig keine vermögensmindernde Zuwendung. Das hat der BGH auch in Fällen der Vereinbarung eines unentgeltlichen schuldrechtlichen Wohnrechts bereits entschieden. Entscheidend ist, dass die Sache (Immobilie) weiterhin im Eigentum und Vermögen des Leistenden bleibt. Die Unentgeltlichkeit allein macht die Zuwendung noch nicht zu einer Schenkung. Wird der Gebrauch der Sache unentgeltlich vertraglich überlassen, ist dies ein formlos zulässiger Leihvertrag nach § 598 BGB. 

Die Leihverträge sind auch nicht sittenwidrig nach § 2113 Absatz 2 BGB, wonach das Nacherbenrecht vereitelnde oder beeinträchtigende unentgeltliche Verfügungen des Vorerben unwirksam sind. Nur durch schuldrechtliche Verträge wie z.B. Gebrauchsüberlassungs- oder Leihverträge, werden weder die Immobilie noch das sonstige Vermögen dem Vorerbenvermögen in seiner Substanz entzogen. Deshalb kann der Nacherbe im Nacherbfall vom Entleiher die Herausgabe der Sache verlangen.   

Praxishinweis für Sie:

Der komplizierte Sachverhalt kann für die eingangs erwähnte Frage, ob die kostenlose Nutzung einer Immobilie eine Schenkung (die beim Tod des Immobilieneigentümers erbrechtlich auszugleichen oder anzurechnen wäre) oder eine Leihe ist, reduziert werden:
Die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung von Wohnräumen, vor allem auch die Einräumung eines Wohnrechts durch den künftigen Erblasser, ist rechtlich als Leihe zu qualifizieren. Das führt folgerichtig dazu, dass das Eigentum am Leihobjekt weiterhin bestehen bleibt und die bloß kostenlose Nutzung keine ausgleichungspflichtige Nutzung darstellt.

Will der Hauseigentümer diese "Ungleichbehandlung" der Kinder durch den kostenlosen Wohnvorteil ausgleichen, muss er dies in einem Testament auffangen, wozu der Obrigheimer Erbrechtsexperte Wolfgang Roth rät.

Fundstelle: BGH, Urteil vom 27.1.2016 – XII ZR 33/15 



Erstellt von: Wolfgang Roth - Fachanwalt für Erbrecht, Obrigheim

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