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Leibrente

Leibrente – Finanzielle Absicherung im Alter

Wenn die Rente im Alter nicht ausreicht, gibt es verschiedene Möglichkeiten, das monatliche Einkommen zu steigern. Wohl dem, der dabei über eine eigene Immobilie verfügt – am besten schuldenfrei. Eine Möglichkeit, das monatliche Einkommen im Alter zu steigern, ist der Verkauf der eigenen Immobilie gegen Zahlung einer Leibrente. Hierbei kann der Rentner, also der Verkäufer, in seinem gewohnten Zuhause wohnen bleiben und kassiert dafür obendrein noch einen monatlichen Geldbetrag (Leibrente) vom Käufer. Einziges Problem: Es muss erst einmal ein Käufer gefunden werden, der sich auf dieses Modell einlässt. Um es vorweg zu sagen: In Deutschland erfreut sich das Modell einer Leibrente keiner großen Beliebtheit, denn es lauern diverse Fallstricke. Auch ist diese Art der Altersabsicherung nicht für jeden geeignet.

Die Leibrente findet sich in Deutschland meistens dann wieder, wenn es sich bei der Immobilie um einen landwirtschaftlichen Betrieb handelt. Der Bauer überträgt dabei den Hof auf einen Nachfolger und lässt sich dafür eine Leibrente in Form eines Wohnrechts oder Nießbrauchsrechts im Grundbuch zu seiner Absicherung eintragen.

Ob sich das Modell einer Leibrente sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer lohnt, hängt von vielen Faktoren sowie von der Ausgestaltung des Vertrages ab. Haben Sie weitere Fragen oder Beratungsbedarf, wählen Sie gerne aus unserem Verzeichnis versierter Fachanwälte für Erbrecht einen in Ihrer Nähe ansässigen Experten aus.

Gerne können Sie uns zwecks unverbindlicher Anfrage per E-Mail oder auch telefonisch kontaktieren.

 

Was ist eine Leibrente?

Unter einer klassischen Leibrente versteht man ein Immobilienverkauf auf Raten (monatliche Rentenzahlungen) mit einem darüber hinausgehenden lebenslangen Wohnrecht für den Verkäufer. Der Käufer zahlt einen um den Wert des Wohnungsrechts geminderten Kaufpreis in Form von vertraglich festgelegten monatlichen Raten (Rente) an den Verkäufer, während dieser weiterhin in seinem trauten Heim wohnen kann.

Die Leibrente ist also eine Zeitrente, die entweder mit dem Ableben des Zahlungsempfängers endet oder auf einen bestimmten Zeitpunkt (z.B. nach 15 Jahren) begrenzt ist und der Kaufpreis danach als getilgt gilt.

In jedem Fall wechselt die Immobilie den Eigentümer und es wird dafür im Grundbuch ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen, damit der Verkäufer eine rechtliche Grundlage hat, in seiner Wohnung weiter wohnen bleiben zu dürfen.

 

Was ist eine Leibrente als Umkehrhypothek?

Neben der klassischen Leibrente gibt es noch die Umkehrhypothek, bei der die Immobilie zunächst mit einem Kredit belastet wird, um daraus die monatliche Rente zu finanzieren. Sinn macht dies jedoch nur bei einer belastungsfreien Immobilie, wenn der Rentner „flüssig“ sein möchte und keine nahen Erben hat. Auch dieses Modell kommt in Deutschland nur sehr selten vor.

 

Wann macht eine Leibrente Sinn?

Eine Leibrente macht vor allem für Rentner Sinn, die eine belastungsfreie Immobilie ihr Eigen nennen können, darin wohnen bleiben möchten und ihre monatlichen Einkünfte erhöhen möchten. Doch ganz so einfach ist die Sache nicht. Denn die Immobilie kann somit nicht mehr weitervererbt werden.

Dies kann jedoch dann wiederum Sinn machen, wenn der Rentner und potentielle Erblasser über keine nahen Angehörigen verfügt oder aus welchen Gründen auch immer nicht möchte, dass die Immobilie in die Erbmasse fällt. Zum Beispiel, wenn ein Kind des Rentners sich als erbunwürdig erweist.

 

Die Vorteile einer Leibrente auf einen Blick

  • Monatliche Zahlungen bis zum Ableben des Leibrentenempfängers.
  • Lebenslanges Wohnrecht für den Verkäufer wird zu dessen Absicherung im Grundbuch eingetragen.
  • Der Wert der Immobilie wird durch das eingetragene Wohnrecht gemindert, was steuerliche Vorteile haben kann.
  • Die Modalitäten einer Leibrente können zumindest theoretisch frei ausgehandelt werden.
  • Es besteht die Möglichkeit, unabhängig vom Alter des Verkäufers eine Mindestlaufzeit (Rentengarantiezeit) vertraglich festzulegen. Verstirbt der Leibrentenempfänger vor der Mindestlaufzeit, so kommen die Erben in den Genuss der Restzahlungen.
  • Eine weitere vertragliche Ausgestaltungsmöglichkeit ist die Indexierung der Leibrente. Hierbei wird die Zahlung der monatlichen Rente an die Entwicklung der Inflationsrate gekoppelt.

 

Die Nachteile einer Leibrente auf einen Blick

  • Die Immobilie kann nicht mehr weitervererbt werden.
  • Das lebenslange Wohnrecht erlischt auch dann, wenn der Wohnungsberechtigte aus der Immobilie auszieht, z.B. wenn er in ein Seniorenheim umzieht.
  • Bei der Leibrente wird statistisch auf den Tod des Verkäufers gesetzt. Dies kann sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer je nach dessen Lebensdauer vorteilhaft oder nachteilig sein.
  • Es besteht für den Verkäufer das Risiko, dass der Käufer der Immobilie die zukünftige Leibrente möglicherweise in der Zukunft nicht mehr bezahlen kann. Dann muss der Kaufvertrag entweder rückabgewickelt werden oder die Immobilie wird zwangsversteigert.
  • Es ist nicht einfach, einen Käufer für eine Immobilie mit Leibrente zu finden.

 

Den Wert einer Leibrente berechnen

Die Höhe der Leibrente wird maßgeblich durch zwei Faktoren bestimmt:

  • Den Wert der Immobilie (Baujahr, Lage, Zustand) und
  • der statistischen Lebenserwartung des Verkäufers aufgrund seines derzeitigen Alters (zu entnehmen aus der Sterbetafel).

 

Beispiel zur Berechnung einer Leibrente mit Wohnrecht: 

Zunächst muss der Wert des Wohnrechts berechnet werden. Dieser setzt sich aus dem jährlichen Mietwert und dem Leibrentenfaktor zusammen.

Formel Wert Wohnrecht: Mietwert per anno x Leibrentenfaktor = Wert des Wohnrechts

Fiktiver Mietwert: 1.200 Euro/monatlich = 14.400 Euro/per anno

Leibrentenfaktor bei einem 75jährigen Mann (laut Sterbetafel): 11,75

Rechnung: 14.400 x 11,75 = 169.200 Euro

Wert des Wohnrechts: 169.200 Euro

Anschließend muss der zu verrentende Betrag der Immobilie ermittelt werden, der sich aus dem Wert der Immobilie abzüglich des Wertes des Wohnrechts ergibt.

Formel zu verrentender Betrag: Wert der Immobilie – Wert des Wohnrechts = Um das Wohnrecht geminderter Wert der Immobilie

Wert der Immobilie: 300.000 Euro

Wert des Wohnrechts: 169.200 Euro

Rechnung: 300.000 – 169.200 = 130.800 Euro

Wert des zu verrentenden Betrages: 130.800 Euro

Schließlich muss noch die monatliche Leibrente auf Grundlage des Leibrentenfaktors ermittelt werden.

Formel Wert der monatlichen Leibrente: Um das Wohnrecht geminderter Wert der Immobilie : Leibrentenfaktor pro Jahr

Um das Wohnrecht geminderter Wert der Immobilie: 130.800 Euro

Leibrentenfaktor pro Jahr: 11,75 x 12 = 141

Rechnung: 130.800 : 141 = 928 Euro

Wert der monatlichen Leibrente: 928 Euro

Demnach würde unser 75jähriger Rentner eine monatliche Leibrente in Höhe von 928 Euro bekommen.

 

Die vier Fallen bei der Berechnung der Leibrente

Wer als Rentner seine Immobilie gegen Leibrente veräußern möchte, sollte auf der Hut sein. Die nachstehenden vier Beispiele sollen verdeutlichen, wie schnell eine Immobilienveräußerung gegen Leibrente nach hinten losgehen kann, wenn man sich keinen anwaltlichen Rat eines Experten einholt.

Die Falle bei Alter und Geschlecht

Die Höhe der potentiellen Leibrente richtet sich nach dem Immobilienwert sowie Alter und Geschlecht des Verkäufers. Als Faustformel gilt: Je älter der Verkäufer, desto höher die monatliche Leibrente. Frauen haben hierbei leider einen Nachteil, weil sie laut Statistik eine höhere Lebenserwartung haben als Männer. In jedem Fall ist eine Immobilienveräußerung gegen Leibrente frühestens ab einem Alter von 65 Jahren üblich.

Im Normallfall endet die Leibrente mit dem Tod des Bezugsberechtigten. Verstirbt dieser jedoch nur wenige Jahre nach Vertragsabschluss, so profitiert einzig und allein der Käufer.

Die Falle bei Verzicht auf eine Mindestlaufzeit

Die Leibrente ist in aller Regel eine Rente auf Lebenszeit und sollte möglichst nicht auf eine festgelegte Vertragslaufzeit beschränkt werden. Der Verkäufer sollte sich jedoch durch eine Mindestlaufzeit der Leibrente absichern. Verstirbt er vor Ablauf der Vertragslaufzeit, so erhalten seine Erben die Rente weiter.

Für den Käufer ist solch eine Mindestlaufzeit ein Risiko, welches sich negativ auf die Höhe der Leibrente auswirken kann.

Die Falle bei Befristung von Leibrente und Wohnrecht

Es kann durchaus vorkommen, dass der potentielle Käufer versucht, die Vertragslaufzeit für die Rentenzahlung und das Wohnrecht zu verkürzen, indem er mit einer höheren Rente lockt. Verkäufer sollten sich hierdurch aber nicht blenden lassen, denn im schlechtesten Fall haben sie dadurch im hohen Alter weder Haus noch Geld. Hier muss also vorher sehr genau kalkuliert werden.

Die Falle bei der Ermittlung des Immobilienwertes

Wie hoch der Wert einer Immobilie ist, dabei gehen die Vorstellungen von Verkäufer und Käufer meistens auseinander. Während ein Gutachter häufig vom Käufer beauftragt wird, raten Experten dazu, am besten gleich einen unabhängigen Gutachter mit der Wertermittlung zu beauftragen.

 

Muss ich auf die Leibrente Steuern zahlen?

Grundsätzlich gilt auch bei der Leibrente, dass steuerliche Renteneinkünfte bis zum Grundfreibetrag in Höhe von aktuell 9.744 Euro (Stand 2021) steuerfrei sind. Alle Einkünfte (einschließlich der Leibrente), die den Grundfreibetrag übersteigen, müssen versteuert werden.

Der Prozentsatz richtet sich dabei danach, in welchem Jahr die Rente erstmals bezogen wird. Seit der Reform der Rentenbesteuerung im Jahr 2005 steigt der Steuersatz von 50 Prozent (bis 2005) schrittweise bis auf 100 Prozent im Jahr 2040.

Ob sich das Modell der Leibrente steuerlich lohnt, hängt also vom Einzelfall ab, und sollte unbedingt mit einem Fachanwalt für Erbrecht und/oder Steuerrecht vorab besprochen werden.

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