Eintragungsfähigkeit von Rückforderungsrechten im Grundbuch
Wenn die Elterngeneration auf die Kinder Immobilienbesitz überschreibt, müssen die Eltern dahingehend dahin gehend abgesichert werden, dass das Übergabeobjekt bei den Empfängern nicht „abwandert“. Verschiedene Risiken, bei denen dies der Fall sein kann, sind denkbar, z. B. wenn der Erwerber das Übergabeobjekt ohne Zustimmung der Eltern weiter verkauft oder vor diesen verstirbt (wer wird dann dessen Erbe?).
Auch Gläubiger des Empfängers könnten in das Übergabeobjekt vollstrecken, wenn der Übernehmer Schulden hat. Schulden fallen jedoch nicht von heute auf morgen an. In der Regel verschlechtern sich erst die Vermögensverhältnisse, bevor es zu einer Zwangsvollstreckung kommt. Schon in diesem „Vorstadium“ der Vermögensverschlechterung muss es für die Eltern möglich sein, die übergebene Immobilie vor dem späteren Gläubigerzugriff bei den Kindern zu retten.
Nicht selten wird deshalb im Übergabevertrag vereinbart, dass das Übergabeobjekt an die Eltern zurück übertragen wird, wenn „eine wesentliche Verschlechterung in den Vermögensverhältnissen des Erwerbers eintritt“.
Um die Eintragung dieser Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch gibt es immer wieder Streit: Grundbuchbeamte lehnen mit den Hinweis, dieser Rückfallgrund sei zu unbestimmt für eine Vormerkung nach § 883 BGB, die Eintragung im Grundbuch ab. Auch die Rechtsprechung folgt dem teilweise, so dass das sinnvolle Begehren der Eltern im Grundbuch nicht abgesichert werden kann.
Das OLG München (Beschluss vom 10.04.2007, 32 Wx 58/07 = ZEV 2007, 393) hat dieser Praxis nunmehr einen Riegel vorgeschoben.
Das Gericht hat ausgeführt, dass der Begriff der „Verschlechterung der Vermögensverhältnisse“ bereits im Gesetz selbst verwendet wird. In § 490 BGB, der sich im Recht der Darlehensgewährung findet, ist dieser Begriff im Gesetzestext enthalten. Der Grundbuchbeamte muss daher die Eintragung vornehmen, wenn der Rückfallgrund sich schon aus einem gesetzlichem Wortlaut erschließen lässt. Auch der Begriff „wesentlich“ ist im Bürgerlichen Gesetzbuch sowie in anderen Gesetzen vielfach verwendet.
Würde man die Eintragung dieses Rückfallgrundes durch eine Vormerkung nicht zulassen, würde den Eltern eine grundbuchrechtliche Position entzogen, so dass sie den Rückübertragungsanspruch letztlich nicht geltend machen können; der ungesicherte Rückübertragungsanspruch wäre dann wirtschaftlich sinnlos. Die übergabebereiten Eltern könnten lebzeitig die Immobilie nicht übertragen, ohne dass das Übergabeobjekt dem Risiko ausgesetzt wäre, an Gläubiger der Übernehmer (Kinder) abzufließen.
Praxistipp: Weigern sich Grundbuchbeamte wegen auslegungsfähigen Rückübertragungsgründen die Auflassungsvormerkung einzutragen, sollte dieser Einwand notfalls über die Beschwerdeinstanzen bei Gericht geklärt werden. Den Grundbuchbeamten steht die inhaltliche Prüfung der Rückübertragungsansprüche gerade nach der neueren Rechtsprechung grundsätzlich gar nicht zu.
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