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Immobilien in der Erbengemeinschaft - Verwaltung, Nutzung oder Veräußerung?

Verstirbt ein Erblasser und hinterlässt mehr als einen Erben, so bilden diese eine sogenannte Erbengemeinschaft. Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft treten die Rechtsnachfolge des Erblassers an und haben die Aufgabe, den Nachlass gemeinschaftlich zu verwalten.

Zur Auflösung der Erbengemeinschaft kommt es erst, wenn der Nachlass teilungsreif ist und es dementsprechend zu einer einvernehmlichen Erbauseinandersetzung kommen kann. Sind alle Nachlassverbindlichkeiten geregelt und hat jedes Mitglied der Erbengemeinschaft seinen Erbteil erhalten, gilt die Erbengemeinschaft als aufgelöst.

Ist ein Haus oder eine Wohnung Teil des Nachlasses, kann es innerhalb einer Erbengemeinschaft schnell zu Unstimmigkeiten kommen.

Welche Möglichkeiten es für die Erbengemeinschaft gibt, wenn Immobilien zum Nachlass gehören, und worauf Sie achten sollten, können Sie hier nachlesen.

Das Wichtigste zu Häusern in der Erbengemeinschaft
  • Immobilien in der Erbengemeinschaft sind deswegen problematisch, weil sie nicht einfach unter den Erben aufgeteilt werden können.
  • Alle Mitglieder einer Erbengemeinschaft haben die gleichen Rechte und Pflichten und müssen sich bis zur Erbauseinandersetzung gemeinsam um die Immobilien in der Erbengemeinschaft kümmern.
  • Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie mit Immobilien in der Erbengemeinschaft verfahren werden kann. Dazu gehören der gemeinsame Hausverkauf, die Teilungsversteigerung, Übernahme eines Erbteils durch einen Miterben oder auch die Nutzung der Immobilie durch einen Miterben.
  • Eine Teilungsversteigerung sollte möglichst vermieden werden, da diese sehr kosten- und zeitintensiv ist und außerdem die Gefahr besteht (je nach Lage der Immobilie), dass nur ein geringer Kaufpreis erzielt wird.
  • Erblasser können durch eine professionelle Nachlassplanung von vornherein Streit innerhalb der Erbengemeinschaft verhindern.

1. Warum kann eine Immobilie in der Erbengemeinschaft problematisch sein?

Video


Katja Habermann, Fachanwältin für Erbrecht in Hamburg, erklärt im Video das Wichtigste zu Immobilien in der Erbengemeinschaft und warum diese besonders problembehaftet und streitanfällig sind: Alle Mitglieder einer Erbengemeinschaft treten die Gesamtrechtsnachfolge des Erblassers an und haben die gleichen Rechte und Pflichten.

Das bedeutet, dass sie fortan gemeinsame Eigentümer der Nachlassimmobilie sind und darum auch nur gemeinschaftlich über die Immobilie verfügen können.

Häufig herrschen dann unterschiedliche Vorstellungen, wie mit dem Haus oder der Eigentumswohnung im Nachlass verfahren werden soll.

Stimmen beispielsweise zwei Miterben für einen Hausverkauf, einer aber dagegen, kann das Haus nicht veräußert werden, da für den Immobilienverkauf die Zustimmung aller Miterben erforderlich ist.

2. Welche verschiedenen Möglichkeiten gibt es zum Umgang mit einem Haus in der Erbengemeinschaft?

Ein Haus lässt sich, anders als beispielsweise Bargeld oder eine Kunstsammlung, nicht einfach unter den Erben aufteilen.

Deswegen bringen Häuser als Teil des Nachlasses immer ein gewissen Konfliktpotenzial mit sich, wenn mehrere Erben im Spiel sind.

Das bedeutet aber nicht, dass das Vorhandensein von einer geerbten Immobilie die gemeinsame Verwaltung des Nachlasses unmöglich macht oder einer Auflösung der Erbengemeinschaft im Wege steht.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie eine Erbengemeinschaft mit dem neu erworbenen Grundbesitz umgehen kann.

 Allgemeine Informationen zur Erbengemeinschaft

3. Verkauf der Immobilie

Die auf den ersten Blick einfachste Möglichkeit, ein Haus in einen teilbaren Nachlasswert (nämlich Geld) zu verwandeln, ist der Hausverkauf. Problematisch ist, dass mit dem Verkauf des Hauses alle Miterben einverstanden sein müssen.

Dabei ist es unerheblich, wie hoch die Erbquote der verschiedenen Mitglieder der Erbengemeinschaft ist.

Expertentipp vom Fachanwalt für Erbrecht:

Um als Erblasser zu verhindern, dass es innerhalb der Erbengemeinschaft (Gesamthandsgemeinschaft) zu Streitigkeiten kommt, können Vorkehrungen getroffen werden. Beispielsweise kommt die Anordnung einer Testamentsvollstreckung in Betracht.

Ein Erbrechtsexperte in Ihrer Nähe kann Sie jederzeit beraten, wenn Sie als Erblasser ein Testament errichten möchten und / oder eine Immobilie zum Nachlass gehört.

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4. Was ist, wenn ein Mitglied der Erbengemeinschaft den Verkauf der Immobilie blockiert?

Weigert sich einer der Miterben standhaft, dem Verkauf des Hauses oder der Eigentumswohnung zuzustimmen, können die anderen rechtlich prüfen lassen, ob sich die Zustimmung zum Hausverkauf rechtlich erzwingen lässt.

Stattgegeben wird dem aber meist nur, wenn die Veräußerung der Immobilie eine sogenannte erforderliche Verwaltungsmaßnahme darstellt, also wirtschaftlich dringend geboten ist.

Meist müssen die verkaufswilligen Miterben eine Teilungsversteigerung anstreben, wenn sich ein Miterbe beim Hausverkauf querstellt.

5. Teilungsversteigerung von Immobilien

Eine Teilungsversteigerung (auch Auseinandersetzungsversteigerung) ist ein öffentliches Verfahren, bei dem ein nicht teilbarer Gegenstand veräußert wird. 

Die Teilungsversteigerung ist somit eine Variante der Zwangsversteigerung und dient dazu, eine Immobilie real teilbar zu machen, also in Geld zu verwandeln, um im Anschluss die Auflösung der Erbengemeinschaft vorzunehmen.

Können sich mehrere Personen in einer Erbengemeinschaft also nicht einigen, wie mit der Immobilie im Nachlass zu verfahren ist, können einzelne Miterben einen Antrag auf Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht stellen. Nach Prüfung des Antrags erhalten alle Miterben unter Umständen den Anordnungsbeschluss des Versteigerungsgerichts.

Bevor die Versteigerung dann stattfindet, erfolgt die Bewertung der Immobile. Nach der Immobilienbewertung legt das Versteigerungsgericht dann ein Mindestgebot für die Immobilie fest. Dabei muss das Gericht darauf achten, dass durch das Mindestgebot die Kosten der Teilungsversteigerung und die Ansprüche aller Miterben bzw. Verfahrensbeteiligten gedeckt werden können. 

Der Erlös der Versteigerung wird dann unter den Miterben ihrer Erbquote entsprechend aufgeteilt und die Erbengemeinschaft kann aufgelöst werden.

Expertentipp vom Fachanwalt für Erbrecht:

Wann immer möglich, sollte eine Teilungsversteigerung vermieden und eine einvernehmliche Lösung gefunden werden. Teilungsversteigerungen haben nämlich den Nachteil, dass sie häufig (je nach Lage des Versteigerungsobjekts) nur einen niedrigen Erlös bringen.

Bei einem normalen Verkauf kann in vielen Fällen ein wesentlich höherer Preis erzielt werden als bei einer Versteigerung, bei der das Mindestgebot vom Gericht festgelegt wird.

Bei Streitigkeiten innerhalb einer Erbengemeinschaft ist es ratsam, einen Anwalt für Erbrecht aufzusuchen und sich beraten zu lassen. Einen Erbrechtsexperten in Ihrer Nähe können Sie hier jederzeit finden.

6. Erbteil verkaufen

Ist einem Miterben egal, was mit einem im Nachlass befindlichen Haus passiert, kann er seinen Erbteil an die anderen Erben oder auch eine dritte Person verkaufen.

Zählt ein Haus oder Eigentumswohnungen zum Nachlass, muss zunächst deren Wert ermittelt werden.

7. Nutzung der Immobilie durch einen Miterben der Erbengemeinschaft

Wohnt einer der Erben zum Zeitpunkt des Erbfalls in der Nachlassimmobilie und möchte dort wohnen bleiben, ist das möglich, kann aber auch Schwierigkeiten mit sich bringen.

Alle Erben haben zwar das Recht, die Nachlassgegenstände zu nutzen. Sie sind dabei aber insofern eingeschränkt, als sie das Nutzungsrecht der anderen Erben dabei nicht beeinträchtigen dürfen. Dies birgt offensichtlich erhebliches Konfliktpotential.

Bewohnt ein Erbe der Erbengemeinschaft bereits seit Jahren die Nachlassimmobilie, kann mittels eines sogenannten Mehrheitsbeschlusses innerhalb der Erbengemeinschaft das weitere Bewohnen des Miterben beschlossen werden. Es sollte dann aber auch eine entsprechende monatliche Nutzungsentschädigung und die Übernahme der Nebenkosten vereinbart werden.

Lassen Sie sich als Miterbe in jedem Fall von einem Erbrechtsexperten unterstützten, wenn Sie ein geerbtes Haus weiter nutzen möchten.

8. Verwaltung der Immobilie durch die Erbengemeinschaft

Bis es zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft kommt, müssen alle Miterben den Nachlass, also auch vorhandene Wohnhäuser oder Wohnungen, gemeinsam verwalten.

Auch hier kommt es häufiger zu Streitigkeiten als gedacht: Der eine Erbe möchte eine Instandsetzungsmaßnahme durchführen, der andere nicht, der eine ist für eine Vermietung, der andere nicht usw.

Bei der Verwaltung einer Immobilie in der Erbengemeinschaft unterscheidet man drei verschiedene Verwaltungsmaßnahmen:

  1. Ordnungsgemäße Verwaltung: Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören alle Maßnahmen, die der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinsamen Eigentums dienen. Um solche Maßnahmen durchzusetzen, braucht es innerhalb der Erbengemeinschaft einen Mehrheitsbeschluss. Das Stimmrecht ist dabei abhängig von der Erbquote des jeweiligen Erben.
  2. Außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen: Diese liegen vor, wenn das gemeinsame Eigentum nachhaltig verändert wird, also beispielsweise eine Immobilie abgerissen oder verkauft werden soll. Für solche Maßnahmen muss unter den Erben Einstimmigkeit herrschen.
  3. Notgeschäftsführung: Im Notfall darf einer der Erben auch ohne das Einverständnis der anderen handeln. Liegt beispielsweise ein Wasserrohrbruch vor, darf ein einzelner Erbe ohne Einverständnis der anderen Maßnahmen ergreifen, die dem Erhalt der Immobilie dienen.

Liegt bei Beschlüssen zur ordnungsgemäßen Verwaltung eine Pattsituation vor oder kommt es bei Beschlüssen zur außerordentlichen Verwaltung nicht zu einer Einigkeit, ist es mit großem Aufwand verbunden, die sich querstellenden Erben mit rechtlichen Mitteln zur Zustimmung zu bewegen.

Die Kosten für die Verwaltung des Eigentums haben alle Erben gemeinsam entsprechend ihrer Erbquoten zu tragen.

Früchte der Verwaltung, beispielsweise Mieteinnahmen, werden bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft geteilt - ebenfalls den Erbquoten entsprechend.

9. Wie kann Streit wegen Immobilien in Erbengemeinschaften vermieden werden?

Immobilien in der Erbengemeinschaft bergen großes Konfliktpotenzial. Hängt ein Miterbe beispielsweise am hinterlassenen Haus, weil es sich um das Elternhaus handelt, und möchte deswegen, anders als die anderen nicht verkaufen, kann das die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft blockieren.

Erblasser haben die Möglichkeit, solchen Streitigkeiten wirksam vorzubeugen, indem sie einen Testamentsvollstrecker einsetzen, der sich um das hinterlassene Vermögen kümmert und dafür sorgt, dass jeder Miterbe seinen Anteil erhält.

  Ausführliche Informationen zum Pflichtteil & Pflichtteilsanspruch

Dieser darf sich ohne Einverständnis der Erben um den Verkauf der Immobilie kümmern und kann den Prozess der Erbauseinandersetzung so erheblich beschleunigen. Der Erblasser kann und sollte dem Testamentsvollstrecker natürlich entsprechende Vorgaben im Hinblick auf die Verwaltung des Nachlasses und der Immobilien im Testament machen. So kann der Erblasser auch beispielsweise mittels einer Teilungsanordnung oder einem Vorausvermächtnis festlegen welcher Miterbe welche Immobilien zu welchen Bedingungen übernehmen kann.

Expertentipp vom Fachanwalt für Erbrecht:

Die Erben sollten dafür sorgen, so schnell wie möglich ins Grundbuch eingetragen zu werden. Um diese Grundbuchberichtigung vorzunehmen, müssen sie beim zuständigen Grundbuchamt einen Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament vorlegen.

Ein Erbschein kann beim Nachlassgericht beantragt werden.

Sie benötigen Hilfe in Bezug auf Immobilien in der Erbengemeinschaft oder haben generell Fragen zur Erbfolge oder Immobilien in der Erbengemeinschaft?

 

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