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Nießbrauch – allgemeine Infos, gesetzliche Regelungen und Ausgestaltungen des Nießbrauchs

Mit dem sogenannten Nießbrauch ist es Erblassern möglich, ihren späteren Erben bereits zu Lebzeiten beispielsweise eine Immobilie zu übertragen, sich selbst aber die wesentlichen Nutzungsrechte vorzubehalten.

In diesem Beitrag erfahren Sie unter anderem, was genau ein Nießbrauch ist, wie er gesetzlich geregelt ist und wie er steuerlich behandelt wird.

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Autor dieser Seite:

Maximilian Maar
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Erbrecht, Fachanwalt für Steuerrecht
Nießbrauch kurz zusammengefasst:
  • Mit Nießbrauch ist das Recht gemeint, die Nutzungen einer Sache oder eines Rechts zu ziehen.
  • Ein Nießbrauchrecht ist weder veräußerbar noch vererbbar.
  • Es gibt verschiedene Formen des Nießbrauchs, darunter den Vorbehaltsnießbrauch, den Zuwendungsnießbrauch und den Quotennießbrauch.
  • Eigentümer und Nießbrauchnehmer sollten im aufgesetzten und notariell beurkundeten Nießbrauchvertrag genaue Regelungen hinsichtlich ihrer Rechte und Pflichten treffen, um Streit zu vermeiden.
  • Der Nießbrauch hat sowohl erbschaftsteuerliche und schenkungssteuerliche sowie einkommenssteuerliche Relevanz.

1. Welche Arten von Nießbrauch gibt es?

Es gibt verschiedene Arten von Nießbrauch, die jeweils unterschiedliche rechtliche Auswirkungen haben und demzufolge je nach Situation angewendet werden, um den Bedürfnissen aller Beteiligten gerecht zu werden:

  • Zuwendungsnießbrauch: Bei einem Zuwendungsnießbrauch wird das Nießbrauchsrecht durch eine Zuwendung oder Schenkung begründet. Das bedeutet, dass der Eigentümer eines Vermögensgegenstands (z.B. einer Immobilie) einem anderen das Nießbrauchrecht überträgt. Der Nießbrauchsberechtigte erhält somit das Recht, den Gegenstand zu nutzen oder daraus Erträge zu ziehen, während der Eigentümer weiterhin formal das Eigentum innehat.
  • Vorbehaltsnießbrauch: Beim Vorbehaltsnießbrauch behält sich der Eigentümer das Nießbrauchsrecht vor, wenn er eine Eigentumsübertragung vornimmt. Anders als beim Zuwendungsnießbrauch wird das Eigentum jedoch übertragen und bleibt nicht beim Eigentümer. Der Vorbehaltsnießbrauch kann beispielsweise auch in einem Testament festgelegt werden und tritt dann erst nach dem Tod des Eigentümers in Kraft.
  • Nachrangiger Nießbrauch: Ein nachrangiger Nießbrauch tritt erst nach dem Erlöschen eines anderen Nießbrauchrechts in Kraft. Das bedeutet, dass ein Dritter ein Nießbrauchsrecht auf einen Vermögensgegenstand erhält, nachdem ein zuvor bestehender Nießbrauch beendet wurde.
  • Bruchteilsnießbrauch: Beim Bruchteilsnießbrauch wird das Nießbrauchsrecht auf einen Vermögensgegenstand zwischen mehreren Personen aufgeteilt. Jeder Nießbraucher erhält einen Bruchteil des Nießbrauchrechts und kann entsprechend einen Teil des Gegenstands nutzen oder Erträge daraus ziehen.
  • Quotennießbrauch: Ähnlich wie beim Bruchteilsnießbrauch wird auch beim Quotennießbrauch das Nießbrauchsrecht aufgeteilt, jedoch nicht in Bruchteile, sondern in bestimmte Quoten oder Anteile. Diese Quoten können ungleichmäßig sein und entsprechend den Anteil jedes Nießbrauchers am Nießbrauchsrecht festlegen.

2. Umfang und Inhalt des Nießbrauchs

Der Nießbrauch bietet dem Nießbraucher im Gegensatz zu Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten ein breiteres Spektrum an Rechten. Während die beiden letzteren lediglich einzelne Nutzungsrechte oder Rechte nur für eine bestimmte Person gewähren, hat der Nießbraucher nicht nur das Recht, bestimmte Nutzungen vorzunehmen, sondern auch sämtliche Erträge und Vorteile aus dem Gegenstand zu ziehen.

Gemäß § 99 BGB umfasst der Nießbrauch das Recht auf die sogenannte Ziehung von Früchten. Hierbei sind verschiedene Arten von Früchten zu unterscheiden, die dem Nießbrauchberechtigten entsprechend seinem Nießbrauchsrecht zustehen:

  • Die Früchte einer Sache können beispielsweise die Erträge aus der Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie sein, wie Mieteinnahmen oder Erträge aus Landwirtschaft oder Forstwirtschaft.
  • Die Früchte eines Rechts könnten beispielsweise Zinsen oder Dividenden sein, die aus einem Wertpapier oder einem Bankkonto erwirtschaftet werden.
  • Die Früchte eines Vermögens können sich auf Gewinne oder Erträge aus einem Unternehmensbetrieb oder einer Investition beziehen.

3. Festlegung des Nießbrauchs

Die Gewährung eines Nießbrauchsrechts erfolgt durch einen notariell beurkundeten Vertrag oder -im Falle der Gewährung per Testament- auch durch privatschriftliches Testament. In diesem Vertrag sollten folgende Fragen eindeutig geklärt werden:

  1. Auf welches Gut wird das Nutzungsrecht angewendet?
  2. Wird der Nießbrauch entgeltlich, unentgeltlich oder teilentgeltlich gewährt?
  3. Wie lange wird der Nießbrauch gewährt?
  4. Welche Rechte und Pflichten haben Eigentümer und Nießbraucher?

Expertentipp vom Fachanwalt für Erbrecht

Nießbrauch kann auf verschiedene Weise ausgestaltet werden. Um sicherzugehen, dass Sie die für sich und den Nießbraucher bestmögliche Form und Ausgestaltung wählen, sollten Sie sich vorab von einem Fachmann beraten lassen.

 

Hier können Sie unkompliziert einen Erbrechtsexperten in Ihrer Nähe kontaktieren und einen persönlichen Termin vereinbaren, um über die Möglichkeiten der Ausgestaltung des Nießbrauchs zu sprechen.

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4. Beendigung des Nießbrauchs

Die Beendigung des Nießbrauchs kann auf unterschiedliche Weise erfolgen. Zum einen kann sie durch eine einvernehmliche Aufhebung erfolgen, bei der sowohl der Nießbraucher als auch der Eigentümer des belasteten Gutes zustimmen.

Außerdem kann der Nießbrauch beendet werden, wenn der Nießbraucher seinen ihm obliegenden Pflichten nicht nachkommt oder sein Verhalten das Eigentum gefährdet. In solchen Fällen kann der Eigentümer rechtliche Schritte einleiten, um den Nießbrauch aufzuheben.

Man kann auch ein Nießbrauchrecht nur für eine bestimmte Zeit gewähren. Nach Zeitablauf endet es dann.

Schließlich erlischt das Nießbrauchsrecht gemäß § 1061 BGB automatisch mit dem Tod des Nießbrauchsberechtigten.

5. Welche Rechte und Pflichten hat der Nießbrauchsberechtigte?

Zu den Rechten des Nießbrauchsberechtigten gehört in erster Linie das Nutzungsrecht. Dies bedeutet, dass der Nießbrauchsberechtigte die belastete Sache oder das belastete Recht in vollem Umfang nutzen darf. Bei einer Immobilie kann das beispielsweise das Recht zur Vermietung und der Erhalt der daraus resultierenden Mieteinnahmen sein.

Die Pflichten des Nießbrauchsberechtigten umfassen vor allem die Erhaltungspflicht. Der Nießbrauchsberechtigte ist dafür verantwortlich, die Substanz der Sache zu erhalten, d.h. er darf die Sache nicht durch sein Handeln oder Unterlassen verschlechtern oder zerstören. Der Nießbrauchsberechtigte hat die laufenden Kosten der Sache tragen, wie etwa Betriebskosten, Versicherungsbeiträge oder ähnliches (§ 1047 BGB).

Expertentipp vom Fachanwalt für Erbrecht

Wenn Sie ein Nießbrauchsrecht bestellen oder beenden möchten, empfehlen wir Ihnen, sich im Vorfeld ausführlich von einem Experten beraten zu lassen. So stellen Sie sicher, dass alle wichtigen Aspekte berücksichtigt werden und der Nießbrauch keine für Sie unerwünschten Konsequenzen hat.

 

Hier können Sie Kontakt zu einem Erbrechtsexperten in Ihrer Nähe aufnehmen und einen Termin für ein Beratungsgespräch vereinbaren.

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6. Auswirkungen des Nießbrauchs auf Erbangelegenheiten

Nießbrauch kann sowohl die Verwaltung als auch die Verteilung eines Nachlasses komplexer machen:

  1. Bei der Berechnung des Werts eines Nachlasses wird der Wert des Nießbrauchsrechts berücksichtigt. Der Wert des Nachlasses wird um den Wert des Nießbrauchsrechts reduziert, da die Erben das Eigentum zwar besitzen, aber nicht die volle Verfügungsgewalt darüber, solange der Nießbrauch besteht.
  2. Wenn der Nießbrauch an einer Immobilie besteht, kann dies die Teilung des Nachlasses erschweren.
  3. Der Nießbrauch kann den Pflichtteil im Erbrecht beeinflussen, da er den Wert z.B. den Wert einer verschenkten Immobilie mindern kann. Wenn eine Immobilie oder ein Vermögen mit einem Nießbrauch belastet ist, kann der Wert des Nießbrauchs u.U. vom Wert des Erbes abgezogen werden, was dann natürlich zu einem niedrigeren Pflichtteil führen kann.
  4. Der Einbehalt eines Nießbrauches bei Schenkungen des Erblassers führt auf der anderen Seite dazu, dass die Abschmelzungsregel für Schenkungen nicht beginnt und die Beschränkung für mehr als 10 Jahre zurück liegende Schenkungen aufgehoben wird, was dann vorteilhaft für den Pflichtteilsberechtigten ist.

7. Steuerliche Aspekte beim Nießbrauch

Ein Nießbrauch an einer Immobilie kann verschiedene steuerliche Auswirkungen haben. Diese betreffen sowohl die Einkommensteuer als auch die Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Einkommensteuer

  1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Wenn der Nießbraucher das Recht hat, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten, müssen diese Einnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden (§ 21 EStG).
  2. Abschreibungen: Der Nießbraucher kann Abschreibungen für Abnutzung (AfA) geltend machen, wenn er die Immobilie vermietet. Die Abschreibungen mindern das zu versteuernde Einkommen.

Erbschaft- und Schenkungsteuer

  1. Wertminderung durch Nießbrauch: Bei der Berechnung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer wird der Wert der Immobilie durch den Nießbrauch gemindert. Der Nießbrauch wird dabei als sogenannter Vorbehaltsnießbrauch behandelt. Der Wert des Nießbrauchs wird vom Wert der Immobilie abgezogen, wodurch sich die Steuerlast verringert (§ 13 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG).
  2. Nießbrauch als Schenkung: Wird ein Nießbrauch unentgeltlich eingeräumt, kann dies als Schenkung angesehen werden, die der Schenkungsteuer unterliegt. Der Wert des Nießbrauchs wird dabei nach der sogenannten "Sterbetafel" berechnet.
  3. Nießbrauch im Testament: Wenn der Nießbrauch in einem Testament festgelegt wird, wird er als Teil des Erbes betrachtet. Der Wert des Nießbrauchs wird vom Wert des Erbes abgezogen, bevor die Erbschaftsteuer berechnet wird. Dies kann dazu führen, dass die Erbschaftsteuerlast für den Erben reduziert wird. Der Nießbrauchsberechtigte selbst ist dann ggfls. erbschaftsteuerpflichtig.

Expertentipp vom Fachanwalt für Erbrecht

Es gibt viele Gründe, eine Vermögensübertragung zu Lebzeiten vorzunehmen, sich aber selbst das Recht vorzubehalten, über die Sache zu verfügen. Wenn Sie die vorweggenommene Erbfolge mit einem Nießbrauchrecht verbinden möchten, sollten Sie die Hilfe eines Fachanwalts für Erbrecht in Ihrer Nähe in Anspruch nehmen. Dieser kann Ihnen helfen, individuelle Regelungen für den Nießbrauch zu treffen und vertraglich festzuhalten.

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8. Nießbrauch – was hat es mit der Wertminderungstabelle auf sich?

Bei der Übertragung einer Immobilie bei vorbehaltenem Nießbrauchsrecht mindern sich der Wert der Immobilie um den sogenannten kapitalisierten Wert des Nießbrauchs. Aus diesem Grund kann der Nießbrauch von großer steuerlicher Bedeutung sein.

Möchte ein Vater seinem Sohn beispielsweise zu Lebzeiten eine Immobilie vermachen, deren Wert den Steuerfreibetrag des Sohns von 400.000 € übersteigt, kann er sich ein Nießbrauchrecht auf die Immobilie eintragen lassen und den Wert der Immobilie so mindern, dass er die Immobilie möglicherweise steuerfrei an den Sohn verschenken kann.

Der Wert des Nießbrauchs wird in drei Schritten berechnet:

  1. Berechnung des Jahreswerts
  2. Der Jahreswert einer Immobilie wird mit der Jahresmiete (reale oder mögliche Miete) berechnet. Eine Immobilie mit einer Monatsmiete von 1000 € hat also beispielsweise eine Jahresmiete bzw. einen Jahreswert von 12.000 €. Dabei gilt zu beachten, dass (steuerrechtlich) die Jahresmiete den Verkehrswert der Immobilie geteilt durch 18,6 nicht übersteigen darf . Läge der Verkehrswert unserer Beispielsimmobilie beispielsweise bei 200.000 €, käme man bei einer Division durch 18,6 auf 10.752 €. Die Jahresmiete liegt also über dem Wert, weswegen der Jahreswert hier auf 10,752 € festgelegt werden würde.

  3. Ermittlung des Vervielfältigers
  4. Um den Kapitalwert zu ermitteln, muss nun der sogenannte Vervielfältiger herangezogen werden.

    Für begrenzte Laufzeiten eines Nießbrauchst gelten (derzeit) folgende Werte:

    Laufzeit Nießbrauch Kapitalwert
    10 Jahre 7,745
    20 Jahre 12,279
    30 Jahre 14,933
    40 Jahre 16,487
    50 Jahre 17,397

     

    Bei lebenslang eingeräumtem Nießbrauch werden beispielhaft folgende Werte herangezogen, die die zu erwartende Restlebensdauer des Nießbrauchers berücksichtigen:

    Alter Männer Frauen
    30 17,342 17,633
    40 16,435 16,909
    50 14,979 15,723
    60 12,833 13,871
    70 10,008 11,155
    80 6,509 7,448

     

  5. Berechnung des Kapitalwerts
  6. Der Kapitalwert wird nun berechnet, indem der Jahreswert mit dem Vervielfältiger aus der Wertminderungstabelle multipliziert wird. Wäre der Nießbraucher unserer Beispielsimmobilie 60 Jahre alt, männlich und hätte ein lebenslanges Nießbrauchrecht, ergäbe sich folgender Nießbrauchwert:

    10,752 € (Jahreswert der Immobilie) x 12,779 (Kapitalwert) = 137.399,81 € (Kapitalwert des Nießbrauchs).

Expertentipp vom Fachanwalt für Erbrecht:

Vorsicht beim Nießbrauch und dem Pflichtteilergänzungsanspruch: Wird von den Eltern z.B. ein Haus an eines der Kinder oder an andere Abkömmlinge übertragen und daran der Nießbrauch vorbehalten, ist dies zwar eine in der Praxis gängige und übliche Vorgehensweise, um Vermögen in die nächste Generation zu übertragen. Das kann im Todesfall aber zum "Bumerang" werden, insbesondere im Rahmen der Pflichtteilsergänzungsansprüche derjenigen Kinder, welche die Immobilie nicht erhalten haben: Zum einen ist zu beachten, dass in dieser Konstellation die Abschmelzungsfrist der 10 Jahre gar nicht beginnt, denn der Übergeber (die Eltern) haben keine Schenkung im Rechtssinne vorgenommen; sie verzichten nicht auf den "Genuss" des übergebenen Hauses, sondern nutzen es wie vor der Übergabe auch. Die anderen Kinder könnten also auch noch nach Ablauf von 10 Jahren an der Schenkung Pflichtteilsergänzungsansprüche geltend machen. Außerdem gilt es, bei Immobilienübergaben gegen Nutzungsrechte (z.B. Nießbrauch), das Niederstwertprinzip zu beachten.

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9. Unterschied von Nießbrauch und Wohnrecht

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Der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht liegt in den damit verbundenen Nutzungsrechten und dem Umfang der Befugnisse.

Beim Nießbrauch erhält eine Person das Recht, ein bestimmtes Vermögensobjekt zu nutzen und daraus Nutzen zu ziehen, während eine andere Person das Eigentum behält. Der Nießbrauch umfasst in der Regel ein breiteres Spektrum von Rechten als das reine Wohnrecht.

Das Wohnrecht gewährt nur einer bestimmten Person (ist also höchstpersönlich) das Recht, in einer bestimmten Immobilie zu wohnen, ohne das Eigentum daran zu besitzen. Es ermöglicht dem Berechtigten, die Immobilie zu bewohnen, entweder kostenlos oder gegen eine festgelegte Gebühr, je nach den Vereinbarungen.

Im Gegensatz zum Nießbrauch bezieht sich das Wohnrecht ausschließlich auf die Nutzung des Wohnraums und schließt andere Nutzungen oder Erträge aus dem Eigentum aus.

Mehr Einzelheiten zum Unterschied von Nießbrauch und Wohnrecht erklärt Ihnen Maximilian Maar, Fachanwalt für Erbrecht, in Video.

Was kann ein Erbrechtsexperte beim Thema Nießbrauch für Sie tun?

  • Beurteilen, wie der Nießbrauch die Verteilung des Nachlasses beeinflusst
  • Helfen, einen im Grundbuch eingetragenen Nießbrauch Dritten gegenüber durchzusetzen
  • einen wasserdichten Nießbrauchvertrag aufsetzen
  • Klären, wie der Nießbrauch den Pflichtteil im Erbrecht beeinflusst
  • Beratung zur Einrichtung oder Auflösung eines Nießbrauchsrechts
  • Hilfe bei der Klärung von Fragen zur Nutzung und Verwaltung des Vermögens
  • Prüfen, ob ein Nießbrauch einen Pflichtteilsergänzungsanspruch auslösen könnte
  • Vertretung in rechtlichen Angelegenheiten bezüglich des Nießbrauchs

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