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Teilungsversteigerung – Antrag, Ablauf und Tipps

Wenn es innerhalb einer Erbengemeinschaft zu unüberbrückbaren Streitigkeiten kommt, kann das gemeinsame Eigentum im Rahmen einer Teilungsversteigerung aufgeteilt und die Gemeinschaft so gelöst werden.

Was genau eine Teilungsversteigerung ist, wie sie beantragt werden kann und wie Sie abläuft, haben wir für Sie in diesem Beitrag verständlich aufbereitet.

Das Wichtigste zur Teilungsversteigerung auf einen Blick

  • Die Teilungsversteigerung ist ein öffentliches Verfahren, das der Auflösung einer Gemeinschaft dient.
  • Man nennt die Teilungsversteigerung auch Auseinandersetzungsversteigerung.
  • Die Teilungsversteigerung ist eine Variante der Zwangsversteigerung.
  • Der Antrag für eine Teilungsversteigerung muss beim zuständigen Amtsgericht gestellt werden.
  • Bei einer erfolgreichen Teilungsversteigerung werden zunächst die Kosten aus dem Versteigerungserlös getilgt und der Rest wird unter den Beteiligten aufgeteilt.

1. Was ist eine Teilungsversteigerung?

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Die Teilungsversteigerung wird auch Auseinandersetzungsversteigerung genannt und ist eine Variante der Zwangsversteigerung. Sie ist ein öffentliches Verfahren, bei dem ein nicht-teilbarer Gegenstand an den Meistbietenden versteigert wird. Am häufigsten sind Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen Gegenstand einer Teilungsversteigerung. Durch die Teilungsversteigerung wird die betreffende Gemeinschaft am Gegenstand aufgelöst, indem der Erlös der Versteigerung unter den Beteiligten aufgeteilt wird.

Mit einer Teilungsversteigerung können nicht nur Erbengemeinschaften und eheliche Gütergemeinschaften, sondern auch Gesellschaften bürgerlich Rechts (GbR) und Bruchteilsgemeinschaften aufgelöst werden. Sie wird im Zwangsversteigerungsgesetz in den §§ 180 ff. ZVG geregelt.

Bei beweglichen Gegenständen – wie beispielsweise einen PKW – muss der zuständige Gerichtsvollzieher einen sogenannten Pfandverkauf durchführen, wenn sich die Miterben bzw. Miteigentümer nicht einvernehmlich einigen können.

2. Welchen Sinn hat die Teilungsversteigerung?

Eine Teilungsversteigerung kommt dann zum Einsatz, wenn eine Gemeinschaft so zerstritten ist, dass sie sich nicht über die Auseinandersetzung des gemeinsamen Eigentums einig werden kann. Das kommt in der Praxis häufiger vor, als man denkt.

Vererbt ein Erblasser seinen Nachlass beispielsweise an mehrere Personen, so bilden diese eine Erbengemeinschaft. Zwar darf jedes Mitglied dieser Erbengemeinschaft über seinen Anteil am Erbe weitgehend frei verfügen, aber über den gesamten Nachlass und die Auseinandersetzung kann die Erbengemeinschaft nur gemeinsam entscheiden. Hier kommt es häufig zu Uneinigkeiten, die innerhalb der Erbengemeinschaft nicht mehr zufriedenstellend und einvernehmlich gelöst werden können.

Bei Ehescheidungen und der Auflösung einer GbR oder Bruchteilsgesellschaft dient die Teilungsversteigerung der gerechten Aufteilung des gemeinsamen Vermögens zwischen den Partnern. Das ist möglich, weil im Rahmen der Teilungsversteigerung nicht teilbares Vermögen wie Grundstücke oder Häuser in teilbares Barvermögen umgewandelt werden kann.

3. Wann kommt es zu einer Teilungsversteigerung?

Im Erbfall kann es dann zu einer Teilungsversteigerung kommen, wenn sich die Erben einer Erbengemeinschaft nicht über die Aufteilung des Nachlasses einig werden können. Gerade wenn Immobilien im Nachlass enthalten sind, zu denen einige Erben besondere emotionale Bindungen haben, ist eine friedliche Einigung oft schwer. In vielen Fällen ist eine Teilungsversteigerung dann das Mittel der Wahl, um das Erbe auseinanderzusetzen und die Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen.

Bitte beachten Sie: Sind mehrere Immobilien im Nachlass vorhanden, müssen alle Immobilien gemeinsam versteigert werden. Eine Versteigerung einer Immobilie nach der anderen ist nach neuer Rechtsprechung nicht mehr möglich. Dies wird vielfach nicht beachtet.

 Erbauseinandersetzung - Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft

4. Wie ist der Ablauf einer Teilungsversteigerung?

Zunächst muss ein Antrag beim zuständigen Amtsgericht, wo die Immobilie sich befindet, als sogenanntes Vollstreckungsgericht gestellt werden. Dieser Antrag wird geprüft. Wird ihm stattgegeben, folgt der Anordnungsbeschluss des Versteigerungsgerichts, der allen anderen Miteigentümern zugestellt und im Grundbuch eingetragen wird.

Bevor es zur eigentlichen Teilungsversteigerung kommt, wird der Verkehrswert der betreffenden Immobilie von einem vom Amtsgericht beauftragten Sachverständigen ermittelt. Die Kosten hierfür hat zunächst der Antragssteller zu tragen.

Wurde der Verkehrswert ermittelt, muss das Gericht ein Mindestgebot festlegen, das bei der Teilungsversteigerung mindestens erreicht werden muss. Dieses sogenannte Geringste Gebot muss so hoch sein, dass sowohl die Kosten des Versteigerungsverfahrens als auch die Ansprüche aller Verfahrensbeteiligten gedeckt werden können. In das Geringste Gebot werden auch noch eingetragene Grundschulden aufgenommen. Dies gilt auch, wenn die zu Grunde liegenden Darlehnsverbindlichkeiten bereits bezahlt sind. Deshalb sollte vor einer Versteigerung eine Grundschuld etc. wenn möglich vorab gelöscht werden.

Nun wird ein Termin für die Teilungsversteigerung angesetzt, bei dem die Immobilie an den Höchstbietenden oberhalb des Geringsten Gebots versteigert wird. Auch die beteiligten Parteien selbst sind berechtigt, eigene Gebote abzugeben.

Schlussendlich wird der Erlös der Versteigerung unter den Beteiligten aufgeteilt. Diese Aufgabe müssen die Parteien selbst übernehmen. Dem Gericht fällt nur noch die Aufgabe zu, sich darum zu kümmern, dass der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

5. Wann ist eine Teilungsversteigerung ausgeschlossen?

Die Teilungsversteigerung ist ausgeschlossen, wenn der Erblasser selbst in seiner letztwilligen Verfügung ein Auseinandersetzungsverbot angeordnet hat. Gleiches gilt solange ein Miterbe wegen eines Aufgebotsverfahrens den Aufschub der Auseinandersetzung verlangen kann bzw. wenn die Erbteile noch unbestimmt sind wegen der zu erwartenden Geburt eines Miterben, eines Adoptionsverfahrens oder eines Verfahrens auf Anerkennung einer Stiftung.

  Letztwillige Verfügung - Bedeutung und Erklärung

Eine Teilungsversteigerung wird ebenso nicht durchgeführt werden, wenn das zu versteigernde Grundstück in der letztwilligen Verfügung durch Teilungsanordnung einem oder mehreren Miterben zugewiesen wurde. Gegen eine gleichwohl angeordnete Teilungsversteigerung, muss dann die sogenannte „unechte“ Drittwiderspruchsklage nach § 771 ZPO erhoben werden. Unterliegt das Grundstück einer Testamentsvollstreckung, dann ist dieses Verfahren ebenso den Miterben nicht öffnet.

6. Was muss man beim Antrag für eine Teilungsversteigerung beachten?

Der Antrag für eine Teilungsversteigerung muss schriftlich erfolgen. Wichtig ist, dass der Antragssteller den Grund für den Wunsch einer Teilungsversteigerung beschreibt und einen Nachweis über seine Miteigentümerschaft beilegt. Dies ist ein aktueller beglaubigter Grundbuchauszug, welcher nicht älter als 14 Tage sein darf.

Gestellt werden kann der Antrag zur Teilungsversteigerung von beiden Partnern im Falle einer Scheidung. Im Erbfall sind alle Mitglieder der Erbengemeinschaft einzeln dazu berechtigt, den Antrag zu einer Teilungsversteigerung zu stellen. Die anderen Miterben können diesen Antrag, egal wie klein der Miterbenanteil auch ist, nicht verhindern!

7. Was ist der Unterschied zwischen einer Zwangsversteigerung und einer Teilungsversteigerung?

Im Grunde ist eine Teilungsversteigerung nichts anders als eine Zwangsversteigerung. Trotzdem gibt es einige wichtige Unterschiede, die die Teilungsversteigerung von der Zwangsversteigerung unterscheiden:

  • Die Teilungsversteigerung wird von einem Miterben oder Miteigentümer der Immobilie beantragt, während die Zwangsversteigerung vom Gläubiger des Alleineigentümers bzw. eines der Miteigentümer der Immobilie beantragt wird.
  • Mit der Teilungsversteigerung soll eine Gemeinschaft aufgehoben werden.
  • Für eine Zwangsversteigerung ist ein vollstreckbarer Titel erforderlich, für eine Teilungsversteigerung nicht. 

8. Welche Kosten entstehen bei der Teilungsversteigerung?

Die Kosten einer Teilungsversteigerung setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen:

  • Antragskosten
  • Verfahrenskosten
  • Gutachterkosten
  • Kosten für die Veröffentlichung
  • ggf. Kosten für den Rechtsanwalt

Wird eine Teilungsversteigerung erfolgreich durchgeführt, werden die Kosten vorab aus dem Versteigerungserlös bestritten. Andernfalls hat der Antragssteller alle Kosten zu tragen.

Die Anordnungskosten des Antrags belaufen sich auf ca. 50 € bis 150 €. Die restlichen Kosten richten sich nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) und dem zugehörigen Kostenverzeichnis (KostenV), Anlage 1.

9. Was passiert nach einer Teilungsversteigerung?

Nachdem alle Verfahrenskosten vom Versteigerungserlös abgezogen wurden, wird der Rest unter den Beteiligten aufgeteilt.

  • In einer Erbengemeinschaft erhält jeder den Anteil seiner Erbquote
  • Im Scheidungsfall wird der Erlös meist hälftig geteilt. Damit gilt die jeweilige Gemeinschaft als aufgelöst.

Können sich die ehemaligen Eigentümer der Immobilie nicht über die Verteilung des Erlöses einigen, hinterlegt das zuständige Vollstreckungsgericht bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts den Erlös und anschließend ist ein sogenannter Hinterlegungsprozess zu führen. Die Hinterlegung erfolgt im Regelfall, wenn ein Miteigentümer noch Ansprüche gegenüber den anderen Miterben erhebt und er diesen Anspruch bei der Verteilung des Versteigerungserlöses berücksichtigt haben möchte.

10. Kann man eine Teilungsversteigerung verhindern?

Grundsätzlich ist es möglich, eine Teilungsversteigerung zu verhindern. Dazu müssen die Antragsgegner innerhalb von zwei Wochen, nachdem sie den Beschluss zur Teilungsversteigerung erhalten haben, die einstweilige Einstellung verlangen. Hierfür müssen sie allerdings konkrete Gründe angeben. Ob dem Antrag auf die einstweilige Einstellung stattgegeben wird, liegt in den Händen des Gerichts. Die Hürden für eine einstweilige Einstellung sind allerdings sehr, sehr hoch.

Weitere Fragen und Antworten

Ist eine Einigung sinnvoll?

Eine Teilungsversteigerung hat viele Nachteile. Deswegen ist es immer sinnvoll, sich innerhalb der Gemeinschaft zu einigen. Der größte Nachteil, den eine Teilungsversteigerung mit sich bringt, ist der eventuell niedrige Erlös. Häufig liegt der Versteigerungserlös weit unter dem, der mit einem normalen Verkauf der Immobilie hätte erzielt werden können.

Außerdem nimmt das Verfahren einer Teilungsversteigerung viel Zeit in Anspruch. Ein einvernehmlicher gemeinsamer Verkauf erfolgt in der Regel zeitnaher, billiger und ohne Aufregung.

Welche Alternativen gibt es zur Teilungsversteigerung?

Wesentlich besser kommen alle Beteiligten weg, wenn sie sich gütlich einigen und eine Teilungsversteigerung so verhindern. Die beste Alternative zur Teilungsversteigerung ist der gemeinsame Verkauf der Immobilie, bei der fast immer ein deutlich höherer Preis erzielt wird als bei einer Teilungsversteigerung.

Auch eine freiwillige eigene Versteigerung kann eine gute Option sein – denn hier haben die Eigentümer viel mehr Mitspracherecht und können beispielsweise den Termin und den Personenkreis der Bietenden selbst bestimmen.

Wie kann ein Experte im Zusammenhang mit der Teilungsversteigerung helfen?

Wenn Sie überlegen, den Antrag für eine Teilungsversteigerung zu stellen oder auf der Seite der Antragsgegner stehen, kann ein Erbrechtsexperte Sie umfassend unterstützen und beraten. Scheuen Sie sich also nicht, Kontakt zu einem Experten aufzunehmen, Ihre Situation zu schildern und von der jahrelangen Expertise des Juristen zu profitieren.

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