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Haus überschreiben: Vereinbarung eines Nießbrauchsrecht, Widerruf

Eine Schenkung setzt einen Vertrag zwischen Schenker und Beschenktem voraus.

Gegenstand des Vertrages ist eine Zuwendung aus dem Vermögen des Schenkers an den Beschenkten, wobei Einigkeit darüber besteht, dass diese Zuwendung unentgeltlich erfolgt (§ 516 BGB).

Geht es um die Zuwendung einer Immobilie, beispielsweise an die Kinder des Schenkers, bedarf dieser Vertrag zu seiner Wirksamkeit der notariellen Beurkundung. 

Vollzogen ist die Immobilienschenkung, sobald der Beschenkte als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

In diesem Beitrag erfahren Sie alles Wichtige zu Immobilienschenkungen zu Lebzeiten.

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Autor dieser Seite:

Stephan Konrad
Rechtsanwalt und Mediator, Fachanwalt für Erbrecht in Bielefeld
Das Wichtigste zu Immobilienschenkungen
  • Es hat sowohl Vorteile als auch Nachteile, ein Haus vor dem eigenen Tod zu verschenken.
  • Je nach Immobilienwert und Verwandtschaftsgrad von Schenker und Beschenktem fallen Steuern in unterschiedlicher Höhe an.
  • Vor allem bei großen Vermögen lohnt sich eine frühzeitige Nachlassplanung, um effektiv Steuervorteile zu nutzen.
  • Der Schenker kann sich dem neuen Hausbesitzer gegenüber mit verschiedenen Klauseln im Übergabevertrag absichern.
  • Kontaktieren Sie bei Fragen zum Thema Immobilienschenkungen unsere Fachanwälte für Erbrecht und vereinbaren einen Termin für ein persönliches Gespräch.

1. Warum kann es sinnvoll sein, ein Haus zu überschreiben, statt es zu vererben?

Die Beantwortung dieser Frage hängt von den Umständen des konkreten Einzelfalles ab.

Hat der Schenker ein großes Vermögen, welches u.a. aus Immobilien besteht, kann es aus steuerlichen Gründen sinnvoll sein, dem Ehegatten und/oder den Kindern im Wege der Zuwendung Immobilienbesitz zu Eigentum zu übertragen. 

Im Zuge der Übertragungen 'im Wege der vorweggenommenen Erbfolge' hat der Schenker hierbei die Möglichkeit, sein Vermögen nach seinen Vorstellungen an seine potenziellen Erben bereits zu Lebzeiten weiterzugeben.

  Vorweggenommene Erbfolge - Bedeutung und Erklärung

Wenn die Immobilienschenkungen an die beteiligten Familienangehörigen, beispielsweise die eigenen Kinder, offen kommuniziert werden, haben in dieser Weise vorgenommene Übertragungen neben dem Steuervorteil häufig auch noch die Erhaltung des Familienfriedens zur Folge.

Das Entstehen einer Erbengemeinschaft, in der sich die Erben sodann über die Verwendung der Immobilien einvernehmlich verständigen müssen, wird vermieden.

Auch wenn der potenzielle Schenker die in Frage stehende Immobilie selbst bewohnt und auch noch möglichst lange bewohnen möchte, ist eine Schenkung zu Lebzeiten möglich.

Wichtig ist in diesem Fall, dass sich der Schenker zumindest ein lebenslanges Wohnrecht am Haus oder der Eigentumswohnung vorbehält.

Wenn auch der Ehegatte mit in dem Haus wohnt, ist auch für diesen ein entsprechendes lebenslanges Wohnrecht zu bestellen und im Grundbuch einzutragen.

Dass derjenige, der das Haus oder dessen Wert gegebenenfalls zur Finanzierung seiner eigenen Altersversorgung benötigt, keine Schenkungen vornehmen sollte, liegt auf der Hand.

Wer sein Haus zu Lebzeiten verschenken möchte, muss vorher sorgfältig prüfen, ob er sich dies auch tatsächlich leisten kann.

In folgendem Video erläutert Martina Klose, Fachanwältin für Erbrecht in Jena, die Ziele und Motive der Überschreibung eines Hauses zu Lebzeiten des Erblassers.

2. Haus überschreiben: Wann ist das steuerfrei?

Sofern das Haus an den Ehepartner übertragen werden soll, gilt aufgrund der steuerlichen Begünstigung des Ehegatten die Grundregel: Haus verschenken anstatt Haus vererben.

Ein Ehepartner kann nämlich dem anderen Ehepartner unabhängig vom Güterstand sein „Familienheim“ steuerfrei zuwenden (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz).

Voraussetzung ist, dass das Haus oder die Wohnung den Mittelpunkt des familiären Lebens zu eigenen Wohnzwecken darstellt. Auch die Übertragung von anteiligem Eigentum ist steuerfrei möglich.

Die Größe oder der Wert des Familienheimes ist ohne Bedeutung. Es gibt keine Behaltungsfristen und auch kein Objektverbrauch. Das heißt, dass während des Bestehens der Ehe nacheinander mehrfach ein Familienheim zugewendet werden kann.

Wenn neuer Eigentümer eines Hauses jemand anders werden soll als der eigene Ehegatte, dann müssen die geltenden Steuerfreibeträge im Blick behalten werden. Eigene Kinder sowie adoptierte Kinder haben beispielsweise Steuerfreibeträge von 400.000 €.

3. Wie kann ich bei der Hausüberschreibung und beim Vererben Steuern sparen?

Video


In diesem Video erklärt Ihnen Martina Klose, Fachanwältin für Erbrecht in Jena, wie Sie durch richtiges Vererben und Verschenken Steuern sparen können.

Beispielsweise ist es von enormer Wichtigkeit, bei der Übertragung von Eigentum zu Lebzeiten auf die Steuerfreibeträge zu achten und durch frühzeitige Schenkungen im Rahmen der Steuerfreibeträge sowohl Schenkungsteuer als auch mit Blick auf die Zukunft Erbschaftsteuer zu sparen.

Expertentipp:

Wenn Sie ein Haus zu Lebzeiten überschreiben und sich über die Vorteile informieren möchten, sollten Sie Kontakt zu einem Erbrechtsexperten aufnehmen und sich individuell beraten lassen.

Unter anderem gilt es bei Schenkungen, die innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Ableben des Erblassers vorgenommen werden, daran zu denken, dass diese eventuell auf den Pflichtteil enterbter Angehöriger anzurechnen sind.

Außerdem muss die eigene Absicherung in Form von einem Wohnrecht oder mit der Zuwendung verbundenen Auflagen sichergestellt sein, bevor Sie schon zu Lebzeiten eine Übertragung von Eigentum an Ihre zukünftigen Erben vornehmen.

 

4. Wie hoch ist die Schenkungsteuer bei Immobilienschenkungen und welche Freibeträge gibt es?

Wird ein Haus verschenkt, so richtet sich die Frage, ob und ggf. in welcher Höhe Steuern für die Schenkung anfallen danach, in welcher Höhe der Beschenkte bereichert ist (§ 7 Abs. 1 Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz).

Maßgebend ist der Verkehrswert der Immobilie im Zeitpunkt des Vollzuges der Schenkung, also im Zeitpunkt der Eintragung des Beschenkten im Grundbuch.

Sodann entscheidet der Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem, welcher Steuerfreibetrag besteht und welcher Steuersatz anzuwenden ist.

Bei einer Schenkung an den Ehegatten hat dieser einen Freibetrag von 500.000 Euro.

Die leiblichen Kinder haben einen Freibetrag von jeweils 400.000 Euro und Enkel von 200.000 Euro.

Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten und Neffen haben, obwohl sie zur nahen Familie gehören, lediglich einen Freibetrag in Höhe von 20.000 Euro.

Gleiches gilt für alle nicht mit dem Schenker verwandten Personen.

 

Beispiele für die Berechnung der Steuer für die Schenkung bei Immobilien:  

  1. Schenkt der Vater der Tochter ein Haus im Wert von 400.000 Euro, ist diese Schenkung aufgrund des Freibetrages der Tochter schenkungsteuerfrei.
  2. Wird das Haus an einen Neffen verschenkt, ergibt sich folgende Berechnung der anfallenden Steuer:
  3.  

    Berechnung:  
    Immobilienwert: 400.000 €
    Freibetrag Neffe: 20.000 €
    Bereicherung: 380.000 €
    Steuersatz: 25 %
    Schenkungssteuer: 95.000 €

Bevor Sie also über die Übergabe eines Hauses zu Lebzeiten nachdenken, muss sichergestellt sein, dass der neue Hauseigentümer auch für die anfallenden Steuern aufkommen kann.

  Erbschaftsteuer & Schenkungsteuer: Vermögen richtig übertragen

5. Wann kann die Einräumung eines Nießbrauchs in Verbindung mit Hausüberschreibung sinnvoll sein?

Die Übertragung von einer Immobilie vor dem eigenen Tod kann zu einer Erbschaftssteuerersparnis führen. Die lebzeitige Übertragung birgt aber nicht nur Vorteile, sondern auch Nachteile und Risiken.

Für den Schenker führt die Übertragung zum Verlust eines bedeutenden Vermögenswertes.

Um dies zu verhindern, kann er sich durch Nießbrauch die Nutzung der Immobilie bis zu seinem Tode vorbehalten.

Behält sich der Schenker den Nießbrauch an dem verschenkten Haus vor, kann er diese entweder selbst bewohnen oder auch vermieten und die Mieten für sich einziehen.

Die Schenkung einer Immobilie unter dem Vorbehalt eines lebenslangen Nießbrauches führt in der Regel auch zur Reduzierung der Schenkungsteuer. 

Von dem Verkehrswert des Hauses wird der Wert des Nießbrauches abgerechnet.

Der Wert eines lebenslangen Nießbrauchs bemisst sich nach dem jährlichen Wert der Nutzung einerseits und der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchers (des Schenkers) andererseits.

Grundsatz: Je jünger der Schenker, desto höher der Wert des Nießbrauchs.

 

  Ausführliche Informationen zum Nießbrauch

Beispielfall: 

Der Vater verschenkt ein Haus im Wert von 600.000 € an seinen Sohn. Er behält sich jedoch den lebenslangen Nießbrauch an der Immobilie vor. Unter Berücksichtigung der statistischen Lebenserwartung des Vaters hat der Nießbrauch einen Wert von 200.000 €. Die Bereicherung des Sohnes durch die Zuwendung der Immobilie beträgt aufgrund der Belastung durch den Nießbrauch damit lediglich 400.000 €. Diese 400.000 € entsprechen dem Freibetrag des Sohnes bei einer Zuwendung durch den Vater. Mithin fällt in der Konstellation keine Schenkungssteuer an.

6. Welche Auswirkungen hat die Vereinbarung eines Wohnungsrechts bei einer Immobilienschenkung?

Ein dingliches Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit und besteht in dem Recht,

  • ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes
  • unter Ausschluss des Eigentümers
  • als Wohnung zu benutzen (§ 1093 BGB).

Das Wohnungsrecht berechtigt nur zur Benutzung zu Wohnzwecken, während der Nießbraucher zur umfassenden Nutzung, also auch zur Fruchtziehung, befugt ist.

Wichtig ist, dass die dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume in der notariellen Bestellungsurkunde genau nach Stockwerk und genauer Lage so bestimmt sind, dass ein Dritte durch Einsicht in die Grundakte feststellen kann, auf welches Gebäude oder Gebäudeteil sich das Wohnungsrecht bezieht.

  Wohnrecht - Bedeutung und Erklärung

7. Haus überschreiben und 10-Jahresfrist beachten: Was hat die Immobilienschenkung mit der Pflichtteilsreduzierung zu tun?

Wird ein Haus verschenkt, so ist diese Schenkung mit der Eintragung des Beschenkten als Eigentümer im Grundbuch vollzogen (§ 873 Abs. 1 BGB).

Mit dieser Eintragung beginnt sodann auch die Abschmelzung des für den Pflichtteil relevanten Nachlasswertes (§ 2325 Abs. 3 BGB).

Der Wert von Schenkungen wird nämlich innerhalb eines ersten Jahres vor dem Erbfall in vollem Umfange, innerhalb jeden weiteren Jahres vor dem Erbfall um jeweils 10 % weniger berücksichtigt.

Sind mithin seit dem Zeitpunkt des Vollzugs der Schenkung 10 Jahre verstrichen, bleibt die Schenkung in vollem Umfange unberücksichtigt und wird nicht mehr auf den Pflichtteil angerechnet, der Kindern, dem Ehepartner und (falls keine Kinder vorhanden sind) den Eltern eines Erblassers auch im Falle einer Enterbung zusteht.

Besonderheiten gelten jedoch, wenn ein Haus unter Vorbehalt eines Nießbrauchs oder eines Wohnrechts übertragen wird.

Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass der Schenker bei einem Nießbrauch den Genuss des verschenkten Gegenstandes nicht aufgibt.

Damit liegt keine Leistung an den Beschenkten im Sinn des § 2325 Abs. 3 BGB vor. Die 10-Jahres-Frist bzw. Abschmelzungsfrist wird mithin nicht in Gang gesetzt.

Bei der Einräumung eines Wohnungsrechts gilt entsprechendes, wenn sich das Wohnungsrecht auf den Zuwendungsgegenstand, also das Haus, insgesamt oder ganz überwiegend bezieht.

Immobilienschenkungen unter Nießbrauchs- oder Wohnungsrechtsvorbehalt sind keine Gestaltungsmöglichkeiten, um Pflichtteile zu reduzieren.

  Beschränkungen des Pflichtteils: Möglichkeiten, Vorschriften und Fristen

Expertentipp:

Hat ein Erblasser mehrere Kinder, möchte aber nur einem ein Haus überschreiben, muss dieses seine Geschwister auszahlen, wenn der Erblasser verstirbt.

Bei Fragen zur Berechnung der Auszahlung können Sie gern jederzeit Kontakt zu unserer Kanzlei aufnehmen.

Auch wenn Sie an ein Kind ein Haus überschreiben möchten, um den Pflichtteil der Geschwister zu schmälern, finden Sie bei uns den richtigen Ansprechpartner.

8. Welche Klauseln sind im Schenkungsvertrag wichtig?

Die reine Schenkung eines Hauses ohne jede Bedingung und ohne jeden Vorbehalt ist eher die Ausnahme als die Regel.

Dies hängt mit der konkreten persönlichen Situation von Schenker und Beschenktem zusammen.

Schenkt der Vater seiner Tochter zur Hochzeit ein Haus, so muss er sich Gedanken darüber machen, was gelten soll, wenn die Ehe geschieden wird oder die Tochter verstirbt.

Für diese Situationen empfiehlt es sich, entsprechende Rückfallklauseln in den Übertragungsvertrag aufzunehmen, mit dem Ziel, die Rückübereignung der Immobilie an den Schenker zu erreichen.

Auch für den Fall, dass der Beschenkte in Vermögensverfall gerät und die Vollstreckung in die Immobilie droht, sollten Rücktritts- oder Widerrufsvorbehalte in den Kontrakt aufgenommen werden.

  Rückauflassungsvormerkung - Bedeutung und Erklärung

Wichtig ist hierbei, dass bereits bei der Grundstücksübertragung der zukünftige Anspruch auf Rückübereignung infolge der Widerrufs-, Rücktritts- oder Rückfallklauseln durch entsprechende Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert wird.

Insbesondere wenn der Schenker das Haus weiterhin zu Wohnzwecken nutzen will oder die Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie für seinen Lebensunterhalt benötigt, ist das Recht des Beschenkten, über das Haus zu verfügen, zu beschränken.

In aller Regel wird dem Beschenkten untersagt, die Immobilie ohne Zustimmung des Schenkers zu belasten.

Ein Verstoß gegen diese Verfügungsbeschränkung wird im Übertragungsvertrag für die Schenkung sanktioniert und führt zu einem Rückforderungs- oder Widerrufrecht des Schenkers.

Erfolgt die Schenkung an einen Abkömmling, so sollte der Übertragungsvertrag für die Schenkung eine Regelung zu der Frage enthalten, ob und ggf. in welchem Umfang sich der Beschenkte den Wert der Schenkung auf seinen Pflichtteilsanspruch nach dem Schenker anrechnen lassen muss (§ 2315 Abs. 1 BGB).

Der Schenker muss die Anrechnung spätestens bei der Zuwendung, bei einem "gestreckten Erwerb" bis spätestens zu dem Vollzug der Schenkung anordnen.

Unterbleibt die Anrechnungsbestimmung bei der Zuwendung, kann sie später nicht mehr nachgeholt werden.

  Anrechnung auf den Pflichtteil - Bedeutung und Erklärung

Hat der Schenker mehrere Kinder, und schenkt er nur einem Kind eine Immobilie oder mehreren Kindern Immobilien mit unterschiedlichem Wert, so sollte im Übertragungsvertrag bestimmt sein, ob und ggf. in welchem Umfang die Schenkungen bei der einstigen Erbauseinandersetzung unter den Beschenkten zum Ausgleich zu bringen sind (§§ 2050, 2052 BGB).

9. Welche Kosten fallen bei einer Immobilienschenkung an?

Der Vertrag für eine Schenkung betreffend ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder eine Immobilie bedarf der notariellen Beurkundung.

Vollzogen wird der Kontrakt durch die Eintragung des Beschenkten als neuer Eigentümer im Grundbuch. Mithin fallen Notarkosten und Kosten für die Grundbucheintragung an.

Die Notarkosten richten sich nach dem Gebührensatz für einzelne Amtshandlungen des Notars und werden anhand einer Gebührentabelle nach dem Geschäftswert errechnet.

Für die Beurkundung eines Schenkungsvertrages erhält der Notar zwei Gebühren.

Die Höhe der Gebühr ist bei einem Schenkungsvertrag in Bezug auf eine Immobilie im Wert der Immobilie bestimmt.

Berechnungsbeispiel für die Kosten beim Notar: 

Beträgt der Wert der Immobilie 150.000 Euro führt dies zu Notarkosten in Höhe von 1.474 Euro und zu Kosten für die Grundbucheintragung in Höhe von 75 Euro.

Beträgt der Immobilienwert 500.000 Euro ergeben sich für den Notar Kosten in Höhe von 3.896 Euro und 75 Euro für die Grundbucheintragung.

Weitere Fragen und Antworten

Muss ich bei einer Schenkung Grunderwerbssteuer zahlen?

Bemessungsgrundlage für die Steuer ist der Kaufpreis beziehungsweise die vom Erwerber zu erbringende Gegenleistung.

Bei einer rein unentgeltlichen Übertragung, also vollumfänglichen Schenkung eines Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder einer Immobilie fällt keine Grunderwerbssteuer an. Dies ist ausdrücklich in § 3 Nr. 2 Grunderwerbssteuergesetz geregelt.

Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn die Schenkung mit einer Auflage versehen ist, wie zum Beispiel, die Übernahme der finanziellen Belastungen des Grundstücks, dem Nießbrauchsvorbehalt oder einem Wohnrechtsvorbehalt.

Der Wert dieser Auflage – also der „Gegenleistung“ – bildet die Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Grunderwerbssteuer (§ 3 Nr. 2 Satz 2 Grunderwerbssteuergesetz).

  Auflage - Bedeutung und Erklärung

Was können unsere Fachanwälte für Erbrecht für Sie tun?

Für die Übertragung eines Hauses vor dem eigenen Tod an einen neuen Eigentümer gibt es viele gute Gründe. Unsere Fachanwälte für Erbrecht können Ihnen bei den verschiedenen Rechtsthemen rund um das Erbrecht und die Nachlassplanung bzw. Nachlassverwaltung behilflich sein:

  • Überschreibung von Immobilien vor dem eigenen Tod
  • Empfehlungen zur steueroptimierten Nachlassplanung unter Ausnutzung des zehn Jahre währenden Abschmelzungsmodells bei Schenkungen
  • Hilfe bei Schenkungsverträgen
  • Aufnahme von Auflagen oder einem Wohnungsrecht im Übergabevertrag zur eigenen Absicherung

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