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Die Immobilienschenkung: Vertragliches, Nießbrauchsrecht, Widerruf

Eine Schenkung setzt einen Vertrag zwischen Schenker und Beschenktem voraus. Gegenstand des Vertrages ist eine Zuwendung aus dem Vermögen des Schenkers an den Beschenkten, wobei Einigkeit darüber besteht, dass diese Zuwendung unentgeltlich erfolgt (§ 516 BGB).

Geht es um die Schenkung einer Immobilie, bedarf dieser Vertrag zu seiner Wirksamkeit der notariellen Beurkundung. Vollzogen ist die Immobilienschenkung, sobald der Beschenkte aals Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Immobilienschenkung ist die unentgeltliche Zuwendung eines Grundstücks, Hauses oder einer Eigentumswohnung.
  • Der Vertrag bedarf zwingend der notariellen Beurkundung.
  • Vollzogen ist die Schenkung, wenn der Beschenkte im Grundbuch eingetragen ist.
  • Häufig ist es für den Schenker ratsam, sich bestimmte Rechte für bestimmte Fälle vorzubehalten.

1. Warum kann es Sinn machen, eine Immobilie zu verschenken, anstatt zu vererben?

Die Beantwortung dieser Frage hängt von den Umständen des konkreten Einzelfalles ab. Hat der Schenker ein großes Vermögen und mehrere Immobilien, kann es aus steuerlichen Gründen zu überlegen sein, dem Ehegatten und/oder den Kindern im Wege der Schenkung Immobilienbesitz zu Eigentum zu übertragen.
Im Zuge der Übertragungen 'im Wege der vorweggenommenen Erbfolge' hat der Schenker hierbei die Möglichkeit, sein Vermögen nach seinen Vorstellungen an seine potentiellen Erben bereits zu Lebzeiten weiterzugeben. Wenn die Immobilienschenkungen an die beteiligten Familienangehörigen offen kommuniziert werden, haben in dieser Weise vorgenommene Übertragungen neben dem Steuervorteil häufig auch noch die Erhaltung des Familienfriedens zur Folge.
Das Entstehen einer Erbengemeinschaft, in der sich die Erben sodann über die Verwendung der Immobilien einvernehmlich verständigen müssen, wird vermieden.

  Vorweggenommene Erbfolge - Bedeutung und Erklärung

Ganz anders ist die Situation zu beurteilen, wenn der potentielle Schenker die in Frage stehende Immobilie selbst bewohnt und auch noch möglichst lange bewohnen möchte. In einer solchen Konstellation macht eine Schenkung der Immobilie an die Kinder nur Sinn, wenn sich der Schenker zumindest ein lebenslanges Wohnungsrecht am Haus oder der Eigentumswohnung vorbehält. Wenn auch der Ehegatte mit in der Immobilie wohnt, ist auch für diesen ein entsprechendes lebenslanges Wohnungsrecht zu bestellen und im Grundbuch einzutragen.

Dass derjenige, der die Immobilie oder deren Wert gegebenenfalls zur Finanzierung seiner eigenen Altersversorgung benötigt, keine Schenkungen vornehmen sollte, liegt auf der Hand. Wer seine Immobilie zu Lebzeiten verschenken möchte, muss vorher sorgfältig prüfen, ob er sich dies auch tatsächlich leisten kann.

2. Immobilienübertragung zu Lebzeiten

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Martina Klose, Fachanwältin für Erbrecht in Jena, erläutert die Ziele und Motive einer lebzeitigen Immobilienübertragung.

3. Wann ist die Schenkung einer Immobilie steuerfrei?

Sofern die Immobilie an den Ehepartner übertragen werden soll, gilt aufgrund der steuerlichen Begünstigung des Ehegatten die Grundregel: Schenken anstatt Vererben.

Ein Ehepartner kann nämlich dem anderen Ehepartner unabhängig vom Güterstand sein „Familienheim“ steuerfrei zuwenden (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz)

Voraussetzung ist, dass das Haus oder die Wohnung den Mittelpunkt des familiären Lebens zu eigenen Wohnzwecken darstellt. Auch die Übertragung von anteiligem Eigentum ist steuerfrei möglich. Die Größe oder der Wert des Familienheimes ist ohne Bedeutung.
Es gibt keine Behaltungsfristen und auch kein Objektverbrauch. Das heißt, dass während des Bestehens der Ehe nacheinander mehrfach ein Familienheim zugewendet werden kann.

4. Steuern sparen beim Vererben & Verschenken

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In diesem Video erklärt Ihnen Martina Klose, Fachanwältin für Erbrecht in Jena, wie Sie durch richtiges Vererben und Verschenken Steuern sparen können.

5. Wie hoch ist die Schenkungsteuer und welche Freibeträge gibt es?

Wird eine Immobilie verschenkt, so richtet sich die Frage, ob und ggf. in welcher Höhe Schenkungsteuer anfällt danach, in welcher Höhe der Beschenkte bereichert ist (§ 7 Abs. 1 Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz).

Maßgebend ist der Verkehrswert der Immobilie im Zeitpunkt des Vollzuges der Schenkung, also im Zeitpunkt der Eintragung des Beschenkten im Grundbuch.
Sodann entscheidet der Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem, welcher Steuerfreibetrag besteht und welcher Steuersatz anzuwenden ist.

Bei einer Schenkung an den Ehegatten hat dieser einen Freibetrag von 500.000 Euro. Die leiblichen Kinder haben einen Freibetrag von jeweils 400.000 Euro, die Enkel 200.000 Euro, Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten und Neffen sowie alle nicht mit dem Schenker verwandten Personen haben lediglich einen Freibetrag in Höhe von 20.000 Euro.

Beispiele für die Berechnung der Schenkungsteuer bei Immobilien: 

  1. Schenkt der Vater der Tochter eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro, ist diese Schenkung aufgrund des Freibetrages der Tochter schenkungsteuerfrei.
  2. Wird die Immobilie an einen Neffen verschenkt, ergibt sich folgende Berechnung der Schenkungsteuer:
  3.  

    Berechnung:  
    Wert der Immobilie: 400.000 €
    Freibetrag Neffe: 20.000 €
    Bereicherung: 380.000 €
    Steuersatz 25 %   
    = Schenkungssteuer 95.000 €

  Erbschaftsteuer & Schenkungsteuer: Vermögen richtig übertragen

6. Wann kann die Einräumung eines Nießbrauchs in Verbindung mit einer Immobilienschenkung sinnvoll sein?

Die Übertragung von einer Immobilie zu Lebzeiten kann zu einer Erbschaftssteuerersparnis führen. Die lebzeitige Übertragung birgt aber auch Risiken.

Für den Schenker führt die Übertragung zum Verlust eines bedeutenden Vermögenswertes. Um dies zu verhindern, kann er sich durch Nießbrauch die Nutzung der Immobilie bis zu seinem Tode vorbehalten. Behält sich der Schenker den Nießbrauch an der verschenkten Immobilie vor, kann er diese entweder selbst bewohnen oder  auch vermieten und die Mieten für sich einziehen.

Die Schenkung einer Immobilie unter dem Vorbehalt eines lebenslangen Nießbrauches führt in der Regel auch zur Reduzierung der Schenkungsteuer. Von dem Verkehrswert der Immobilie wird der Wert des Nießbrauches abgerechnet. Der Wert eines lebenslangen Nießbrauchs bemisst sich nach dem jährlichen Wert der Nutzung einerseits und der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchers (des Schenkers) andererseits. Grundsatz: Je jünger der Schenker desto höher der Wert des Nießbrauchs.

  Nießbrauch - Bedeutung und Erklärung

Beispielfall: 

Der Vater verschenkt eine Immobilie im Wert von 600.000 € an seinen Sohn. Er behält sich jedoch den lebenslangen Nießbrauch an der Immobilie vor. Unter Berücksichtigung der statistischen Lebenserwartung des Vaters hat der Nießbrauch einen Wert von 200.000 €. Die Bereicherung des Sohnes durch die Zuwendung der Immobilie beträgt aufgrund der Belastung durch den Nießbrauch damit lediglich 400.000 €. Diese 400.000 € entsprechen dem Freibetrag des Sohnes bei einer Zuwendung durch den Vater. Mithin fällt in der Konstellation keine Schenkungssteuer an.

Weitere Fragen und Antworten

Welche Auswirkungen hat die Vereinbarung eines Wohnungsrechts bei einer Immobilienschenkung?

Ein dingliches Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit und besteht in dem Recht,

  • ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes
  • unter Ausschluss des Eigentümers
  • als Wohnung zu benutzen (§ 1093 BGB).

Das Wohnungsrecht berechtigt nur zur Benutzung zu Wohnzwecken, während der Nießbraucher zur umfassenden Nutzung, also auch zur Fruchziehung, befugt ist.

Wichtig ist, dass die dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume in der notariellen Bestellungsurkunde genau nach Stockwerk und genauer Lage so bestimmt sind, dass ein Dritte durch Einsicht in die Grundakte feststellen kann, auf welches Gebäude oder Gebäudeteil sich das Wohnungsrecht bezieht.

  Wohnrecht - Bedeutung und Erklärung

Was hat die Immobilienschenkung mit der Pflichtteilsreduzierung zu tun?

Wird eine Immobilie verschenkt, so ist diese Schenkung mit der Eintragung des Beschenkten als Eigentümer im Grundbuch vollzogen (§ 873 Abs. 1 BGB). Mit dieser Eintragung beginnt sodann auch die Abschmelzung des pflichtteilsrelevanten Nachlasswertes (§ 2325 Abs. 3 BGB).
Der Wert einer Schenkung wird nämlich innerhalb eines ersten Jahres vor dem Erbfall in vollem Umfange, innerhalb jeden weiteren Jahres vor dem Erbfall um jeweils 10 % weniger berücksichtigt. Sind mithin seit dem Zeitpunkt des Vollzugs der Schenkung 10 Jahre verstrichen, bleibt die Schenkung in vollem Umfange unberücksichtigt.

Besonderheiten gelten jedoch, wenn die Immobilie unter Vorbehalt eines Nießbrauchs oder eines Wohnrechts übertragen wird.
Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass der Schenker bei einem Nießbrauch den Genuss des verschenkten Gegenstandes nicht aufgibt. Damit liegt keine Leistung an den Beschenkten im Sinn des § 2325 Abs. 3 BGB vor. Die 10-Jahres-Frist bzw. Abschmelzungsfrist wird mithin nicht in Gang gesetzt.
Bei der Einräumung eines Wohnungsrechts gilt entsprechendes, wenn sich das Wohnungsrecht auf den Zuwendungsgegenstand, also die Immobilie, insgesamt oder ganz überwiegend bezieht. Immobilienschenkungen unter Nießbrauchs- oder Wohnungsrechtsvorbehalt sind keine Gestaltungsmöglichkeiten, um Pflichtteile zu reduzieren.

  Beschränkungen des Pflichtteils: Möglichkeiten, Vorschriften und Fristen

Welche Klauseln für einen Schenkungsvertrag sind wichtig?

Die reine Schenkung einer Immobilie ohne jede Bedingung und ohne jeden Vorbehalt ist eher die Ausnahme, als die Regel. Dies hängt mit der konkreten persönlichen Situation von Schenker und Beschenktem zusammen.

Schenkt der Vater seiner Tochter zur Hochzeit eine Immobilie, so muss er sich Gedanken darüber machen, was gelten soll, wenn die Ehe geschieden wird oder die Tochter verstirbt. Für diese Situationen empfiehlt es sich, entsprechende Rückfallklauseln in den Schenkungsvertrag aufzunehmen, mit dem Ziel, die Rückübereignung der Immobilie an den Schenker zu erreichen.

Auch für den Fall, dass der Beschenkte in Vermögensverfall gerät und die Vollstreckung in die Immobilie droht,  sollten Rücktritts- oder Widerrufsvorbehalte in den Schenkungsvertrag aufgenommen werden. Wichtig ist hierbei, dass bereits bei der Grundstücksübertragung der zukünftige Anspruch auf Rückübereignung infolge der Widerrufs-, Rücktritts- oder Rückfallklauseln durch entsprechende Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert wird.

  Rückauflassungsvormerkung - Bedeutung und Erklärung

Insbesondere wenn der Schenker die Immobilie weiterhin zu Wohnzwecken nutzen will oder die Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie für seinen Lebensunterhalt benötigt, ist das Recht des Beschenkten, über die Immobilie zu verfügen, zu beschränken. In aller Regel wird dem Beschenkten untersagt, die Immobilie ohne Zustimmung des Schenkers zu belasten. Ein Verstoß gegen diese Verfügungsbeschränkung wird im Schenkungsvertrag sanktioniert und führt zu einem Rückforderungs- oder Widerrufrecht des Schenkers.

Erfolgt die Schenkung an einen Abkömmling, so sollte der Schenkungsvertrag eine Regelung zu der Frage enthalten, ob und ggf. in welchem Umfang sich der Beschenkte den Wert der Schenkung auf seinen Pflichtteilsanspruch nach dem Schenker anrechnen lassen muss (§ 2315 Abs. 1 BGB). Der Schenker muss die Anrechnung spätestens bei der Zuwendung, bei einem "gestreckten Erwerb" bis spätestens zur Vollzug der Schenkung anordnen. Unterbleibt die Anrechnungsbestimmung bei der Zuwendung, kann sie später nicht mehr nachgeholt werden.

  Anrechnung auf den Pflichtteil - Bedeutung und Erklärung

Hat der Schenker mehrere Kinder, und schenkt er nur einem Kind eine Immobilie oder mehreren Kindern Immobilien mit unterschiedlichem Wert, so sollte im Schenkungsvertrag bestimmt sein, ob und ggf. in welchem Umfang die Schenkungen bei der einstigen Erbauseinandersetzung unter den Beschenkten zum Ausgleich zu bringen sind (§§ 2050, 2052 BGB).

Welche Kosten fallen bei einer Immobilienschenkung an?

Der Schenkungsvertrag betreffend ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder eine Immobilie bedarf der notariellen Beurkundung. Vollzogen wird der Vertrag durch die Eintragung des Beschenkten als neuer Eigentümer im Grundbuch. Mithin fallen Notarkosten und Kosten für die Grundbucheintragung an. Die Notarkosten richten sich nach dem Gebührensatz für einzelne Amtshandlungen des Notars und werden anhand einer Gebührentabelle nach dem Geschäftswert errechnet. Für die Beurkundung eines Schenkungsvertrages erhält der Notar zwei Gebühren. Die Höhe der Gebühr ist bei einem Schenkungsvertrag in Bezug auf eine Immobilie im Wert der Immobilie bestimmt.

Berechnungsbeispiel: 

Beträgt der Wert der Immobilie 150.000 Euro führt dies zu Notarkosten in Höhe von 1.474 Euro und zu Kosten für die Grundbucheintragung in Höhe von 75 Euro.

Beträgt der Immobilienwert 500.000 Euro ergeben sich Notarkosten in Höhe von 3.896 Euro und 75 Euro für die Grundbucheintragung.

Muss ich bei einer Schenkung Grunderwerbssteuer zahlen?

Die Grunderwerbssteuer ist die Umsatzsteuer bei Grundstücksgeschäften. Bemessungsgrundlage für die Steuer ist der Kaufpreis beziehungsweise die vom Erwerber zu erbringende Gegenleistung. Bei einer rein unentgeltlichen Übertragung, also vollumfänglichen Schenkung eines Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder einer Immobilie fällt keine Grunderwerbssteuer an. Dies ist ausdrücklich in § 3 Nr. 2 Grunderwerbssteuergesetz geregelt. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn die Schenkung mit einer Auflage versehen ist, wie zum Beispiel, die Übernahme der finanziellen Belastungen des Grundstücks, dem Nießbrauchsvorbehalt oder einem Wohnrechtsvorbehalt. Der Wert dieser Auflage – also der „Gegenleistung“ – bildet die Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Grunderwerbssteuer (§ 3 Nr. 2 Satz 2 Grunderwerbssteuergesetz).

  Auflage - Bedeutung und Erklärung

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