Rückauflassungsvormerkung
Was ist eine Rückauflassungsvormerkung?
Wer im Zuge einer vorweggenommenen Erbfolge seine Immobilie bereits zu Lebzeiten seinen Kindern überlassen möchte, handelt meist in gutem Glauben. Schließlich haben die Kinder im Erbfall sowieso Anspruch auf das Haus oder die Eigentumswohnung. Dennoch sollten davor unbedingt einige wichtige Dinge beachtet werden, um beispielsweise eine Veräußerung der Immobilie durch die Kinder oder eine Pfändung durch Gläubiger der Kinder noch vor dem eigentlichen Erbfall zu verhindern. Diesen „Erbschutz“ erreicht man durch eine Rückauflassungsvormerkung. Sie legt fest, unter welchen Umständen und in welchen Fällen der Erblasser vom Übergabevertrag zurücktreten kann und dadurch die Immobilie oder das Grundstück zurückerhält und damit wieder zum Eigentümer wird.
Rechtssicherheit durch Rückauflassungsvormerkung
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Was muss eine Rückauflassungsvormerkung beinhalten?
Bestimmte formelle oder inhaltliche Vorgaben werden an eine Rückauflassungsvormerkung nicht gestellt. Sie kann im Grunde recht frei formuliert werden, was andererseits auch Risiken birgt.
Wichtig ist in jedem Fall, dass in einer Rückauflassungsvormerkung klare Bedingungen formuliert werden, die wenig bis keinen Interpretationsspielraum lassen. Werden diese Bedingungen seitens des Erben nämlich nicht befolgt oder missachtet, greift der Anspruch auf die Rückübertragung der Immobilie an den Erblasser bzw. im Falle, dass die Immobilie nicht durch eine Schenkung, sondern durch einen Verkauf an den Erben übergegangen ist, der Anspruch des Wiederkaufsrechts.
In einer Rückauflassungsvormerkung kann beispielsweise ein Wohnrecht des Erblassers bis zu dessen Ableben oder auch dessen Pflege festgehalten werden.
Auch kann die Veräußerung oder Verpfändung bis zu einem bestimmten Zeitraum nach Ableben des Erblassers verboten werden.
Ebenso möglich ist es festzuschreiben, dass ein auf dem Grundstück befindliches Unternehmen oder auch ein Hof für eine festgeschriebene Zeit fortgeführt werden müssen.
Prinzipiell sind viele Rückfallklauseln denkbar, vor allem auch jene der Vererbbarkeit oder Nicht-Vererbbarkeit einer Rückauflassungsvormerkung.
Wo muss eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen werden?
So frei eine Rückauflassungsvormerkung formuliert werden kann, so genau sind andererseits die Vorgaben für ihren Eintrag. Rückauflassungsvormerkungen müssen im Grundbuch festgehalten und von einem Notar beurkundet werden. Dazu bedarf es laut §13 Grundbuchordnung eines Antrags bzw. eines Eintragungsantrags, den wiederum der Notar stellt, auf Basis des von Ihm beurkundeten Kaufvertrags.
Welche Kosten fallen für eine Rückauflassungsvormerkung an?
Abhängig davon, ob es sich bei der Übertragung um einen Verkauf oder eine Schenkung handelt, fallen unterschiedliche Gebühren und Kosten für beide Vertragsparteien an:
Bei Schenkung: Gebühren für das Grundbuchamt bzw. die Grundbucheintragung und für die notarielle Urkunde.
Bei Verkauf: Zusätzlich zu den Gebühren, die bei einer Schenkung anfallen, kommt hier noch die Grunderwerbsteuer hinzu.
Ab wann ist eine Rückauflassungsvormerkung gültig?
Eine Rückauflassungsvormerkung erlangt ihre Rechtswirksamkeit in dem Moment, wo sie im Grundbuch eingetragen wird?
Wann greift eine Rückauflassungsvormerkung?
Je nach den Bedingungen, die ein Erblasser für die Vormerkung formuliert hat und bei deren Nichterfüllung er berechtigt ist, vom Übergabevertrag zurückzutreten bzw. ein Wiederkaufsrecht ausüben kann, fallen auch die Gründe aus, bei denen eine Rückauflassungsvormerkung greift.
So kann der Erbe das Haus an Dritte verkauft haben. Auch im Falle des Vorversterbens (der Erbe stirbt vor dem Erblasser) oder einer Geschäftsunfähigkeit des Erben kann die Rückauflassungsvormerkung greifen. Vielleicht hat der Erbe sich aber auch nicht bereit erklärt, den Erblasser im Haus wohnen zu lassen und/oder ihn zu pflegen.
Wann kann es zu einer Löschung der Rückauflassungsvormerkung kommen?
Die Löschung einer Rückauflassungsvormerkung kann dann vorgenommen werden, wenn der Erbe die in der Vormerkungen formulierten Bedingungen erfüllt hat. Eine Löschung kann auch dann vorgenommen werden, wenn der Erblasser selbst Abstand von seinen Bedingungen nimmt.
Die Löschung der Rückauflassungsvormerkung muss zudem erfolgen, wenn der Erblasser verstirbt. Eine Ausnahme besteht darin, wenn die Rückauflassungsvormerkung mit ihren für den Erblasser eingehenden Rechten vererbt wird. Dann nämlich besteht sie auch über den Tod hinaus.
Die Löschung aus dem Grundbuchamt mithilfe eines Grundbuchrechtspflegers kann nur mit Angabe entsprechender Gründe vorgenommen werden.
Was ist eine Zwischenverfügung?
Im Zusammenhang mit einer Rückauflassungsvormerkung wird eine gerichtliche Zwischenverfügung beispielsweise dann getroffen, wenn ein Erbe eine Löschung der Rückauflassungsvormerkung beantragt, er die dafür notwendigen Unterlagen jedoch (noch) nicht hat (Löschungsbewilligung der anderen Erben). Bringt er hierzu eine Beschwerde ein, kann das Gericht mit einer Zwischenverfügung festlegen, dass solange die Unterlagen bis zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht eingereicht werden, der Löschungsantrag für die Rückauflassungsvormerkung zurückgewiesen wird bzw. die Bewilligung der Löschung bis dahin ausgesetzt wird.
Gilt eine Rückauflassungsvormerkung unbefristet?
Nein, eine Rückauflassungsvormerkung ist ein befristetes Recht, das in der Regel mit dem Tod des Erblassers oder mit der Erfüllung der damit verknüpften, zeitlich beschränkten Bedingungen erlischt.
Selbst wenn eine Rückauflassungsvormerkung vererbt wurde, besteht nach dem Tod des Erblassers die Möglichkeit, sie nach einem Jahr und mit der Erlaubnis der anderen Erben löschen zu lassen.
Wie unterscheiden sich Rückauflassungsvormerkung und Auflassungsvormerkung voneinander?
Während die Rückauflassungsvormerkung dazu dient, die Interessen des Erblassers bzw. den Verkäufers einer Immobilie zu schützen, dient eine Auflassungsvormerkung dem Schutz der Rechte des Erben bzw. Käufers durch deren Eintragung in das Grundbuch. So kann der Erblasser bzw. Verkäufer das einmal übertragene Eigentum dank einer Auflassungsvormerkung beispielsweise nicht mehr belasten, was sich für den Erben/Käufer wiederum positiv auswirkt, wenn es um die Baufinanzierung bzw. um Sicherheiten für bestehende Baudarlehen geht.
Auch kann er es sich nicht plötzlich und spontan anders überlegen oder doch eine Dritten als Käufer favorisieren.
Beispiel zu "Rückauflassungsvormerkung"
Der Vater überträgt an seinen Sohn ein Hausgrundstück unter Nießbrauchsvorbehalt, weil der Vater dort weiterhin leben will. Der Sohn ist Einzelkaufmann und gerät in die Insolvenz. Vor seiner Insolvenz hat der Sohn das Grundstück mit einer Grundschuld über 200.000,00 € belastet. Der Insolvenzverwalter möchte das Grundstück nun verkaufen. Wenn sich der Vater durch ein Rückerwerbsrecht mit Rückauflassungsvormerkung abgesichert hat, kann er gegenüber dem Sohn vom Übergabevertrag zurücktreten und erhält das Hausgrundstück unbelastet zurück, da die Rückauflassungsvormerkung den Vater vor belastenden Verfügungen schützt.
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