Wohnrecht auf Lebenszeit: Ein Überblick über Rechte, Alternativen und Besonderheiten

1. Wohnrecht lebenslang: Was ist das?

Das lebenslange Wohnrecht erlaubt es einer Person, eine Immobilie bis zum Lebensende zu nutzen, ohne sie zu besitzen. Häufig wird es im Rahmen von Schenkungen oder Erbschaften vereinbart, damit der Wohnberechtigte weiterhin in seinem vertrauten Zuhause wohnen bleiben kann. Die rechtlichen Grundlagen dafür sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt. Wichtig sind hier vor allem zwei Paragraphen:

• § 1090 BGB: beschreibt das Wohnrecht als sogenannte „beschränkte persönliche Dienstbarkeit“.
• § 1093 BGB: regelt das sogenannte „Wohnungsrecht“, das in vielen Fällen Grundlage für ein lebenslanges Wohnrecht ist.

2. Lebenslanges Wohnrecht und Nießbrauch: Wo liegen die Unterschiede?

Maximilian Maar, Fachanwalt für Erbrecht in Garmisch-Partenkirchen, erklärt in diesem Video anschaulich, wie sich die beiden Rechte voneinander unterscheiden und welche Vor- und Nachteile sie haben. Erfahren Sie, welches Modell für Ihre Situation passt!

Nießbrauch wird häufig im Zusammenhang mit dem lebenslangen Wohnrecht genannt, ist aber ein eigenständiges Nutzungsrecht, das in den §§ 1030 ff. BGB geregelt ist. Es erlaubt neben der persönlichen Nutzung auch die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie, etwa durch Vermietung.

Ein Nießbrauch ist besonders sinnvoll, wenn:

• die Immobilie als Wohn- und Einnahmequelle genutzt werden soll.
• der Eigentümer Sicherheiten schaffen möchte, ohne die Immobilie direkt zu übertragen.

Das lebenslange Wohnrecht hingegen (§ 1093 BGB) beschränkt sich auf die persönliche Nutzung. Welche Lösung für Ihre Situation besser geeignet ist, hängt von Ihren individuellen Zielen ab. Ein Erbrechtsexperte kann Ihnen bei der Wahl der passenden Option helfen.

Neben Nießbrauch gibt es weitere Alternativen zum lebenslangen Wohnrecht, die je nach Situation sinnvoll sein können. Mehr dazu lesen Sie hier.

  Nießbrauch – allgemeine Infos, gesetzliche Regelungen und Ausgestaltungen des Nießbrauchs

Expertentipp vom Erbrechtsexperten

Ein Erbrechtsexperte kann Sie umfassend zum Thema Wohnrecht beraten und Ihnen die verschiedenen Ausgestaltungsmöglichkeiten erläutern.

 

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3. Wie kann ein Wohnrecht begründet werden?

Ein Wohnrecht kann auf unterschiedliche Weise begründet werden, wobei jede Methode ihre eigenen rechtlichen und praktischen Vor- und Nachteile mit sich bringt.

Wohnrecht durch vertragliche Vereinbarung

Ein Wohnrecht kann durch einen Vertrag zwischen dem Eigentümer der Immobilie und der Person, die das Wohnrecht erhalten soll, festgelegt werden. Damit der Vertrag rechtlich sicher ist, sollte er von einem Notar beglaubigt werden. Beim Aufsetzen des Vertrags sind einige wichtige Fragen zu klären:

• Welche Räume dürfen genutzt werden? Der Vertrag sollte klar festlegen, ob der Wohnberechtigte die gesamte Immobilie oder nur bestimmte Teile nutzen darf.
• Wie lange gilt das Wohnrecht? In den meisten Fällen endet es mit dem Tod der berechtigten Person.
• Wer trägt die Kosten? Im Vertrag muss stehen, wer für Reparaturen und laufende Nebenkosten verantwortlich ist.
• Gemeinschaftsflächen: Darf der Wohnberechtigte z. B. den Garten oder einen Keller mitnutzen?
• Kündigung: Welche Bedingungen müssen erfüllt sein, um das Wohnrecht vorzeitig zu beenden?

Wohnrecht durch testamentarische Verfügung

Ein Wohnrecht kann auch durch ein Testament eingeräumt werden. Häufig geschieht dies, wenn Eltern ihren Kindern das Haus oder die Wohnung vererben, aber sicherstellen möchten, dass sie selbst oder ein anderer Angehöriger zu Lebzeiten darin wohnen bleiben können. In einem solchen Fall wird das Wohnrecht im Testament festgelegt. Wichtige Punkte, die zu beachten sind:

• Eindeutigkeit: Das Testament sollte klar formuliert sein, um Missverständnisse zu vermeiden.
• Notarielle Beurkundung: Obwohl nicht zwingend erforderlich, kann eine Beurkundung die Rechtswirksamkeit des Testaments erhöhen.
• Erbfolge und Wohnrecht: Es sollte klar geregelt sein, wie das Wohnrecht mit den Erbansprüchen anderer Erben vereinbar ist.

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Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch

Um das Wohnrecht rechtlich abzusichern, wird es im Grundbuch eingetragen. Ein eingetragenes Wohnrecht bietet den höchsten Schutz für den Wohnberechtigten, da es auch bei einem Verkauf der Immobilie bestehen bleibt. Der Antrag auf Eintragung ins Grundbuch erfolgt in der Regel durch einen Notar und umfasst mehrere Schritte:

• Der Eigentümer oder Wohnberechtigte vereinbaren ein Wohnungsrecht..
• Der Notar beurkundet die Vereinbarung und beantragt die Eintragung beim Grundbuchamt.
• Das Grundbuchamt trägt das Wohnrecht ein, wodurch es rechtlich verbindlich wird.

Die Eintragung ins Grundbuch hat mehrere Vorteile: Das Wohnrecht ist rechtlich gesichert und kann nicht einfach aufgehoben werden. Zudem bleibt es auch beim Verkauf der Immobilie bestehen und wird für andere sichtbar, was besonders bei Immobiliengeschäften relevant ist.

4. Wohnrecht verkaufen: Geht das?

Ein Wohnrecht ist ein höchstpersönliches Recht, das nach § 1093 BGB nur dem Inhaber zusteht und weder verkauft noch an eine andere Person übertragen werden kann. Das bedeutet: Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht bleibt an den Wohnberechtigten gebunden.

Allerdings gibt es Alternativen und Möglichkeiten, wenn der Wohnberechtigte nicht länger in der Immobilie wohnen möchte:

• Verzicht gegen Auszahlung: Der Wohnberechtigte kann auf sein Wohnrecht verzichten und einer Löschung im Grundbuch zustimmen. In diesem Fall kann eine Auszahlung zwischen den Beteiligten vereinbart werden. Der Wert des Wohnrechts wird anhand der potenziellen Miete, die der Berechtigte zahlen müsste, und der Lebenserwartung des Wohnberechtigten berechnet. Ein rechtlicher Anspruch auf eine Auszahlung besteht jedoch nicht.
• Nießbrauch als flexible Alternative: Im Gegensatz zum Wohnrecht erlaubt ein Nießbrauch nicht nur die persönliche Nutzung, sondern auch die wirtschaftliche Verwertung, z. B. durch Vermietung. Wer Flexibilität möchte, kann von Anfang an einen Nießbrauch vereinbaren.

Hinweis: Wird eine Immobilie mit einem eingetragenen Wohnrecht verkauft, bleibt dieses auch für den neuen Eigentümer bestehen. Die Löschung des Wohnrechts kann den Verkauf erleichtern und den Immobilienwert steigern.

5. Welche Rechte und Pflichten kommen dem Wohnberechtigten und dem Eigentümer der Immobilie zu?

Beim lebenslangen Wohnrecht haben sowohl der Wohnberechtigte als auch der Eigentümer Rechte und Pflichten. Diese sollten im Vertrag klar festgelegt werden, um Missverständnisse zu vermeiden:

Pflichten und Rechte des Wohnberechtigten

• Nutzen der Immobilie: Der Wohnberechtigte darf die Immobilie oder bestimmte Räume so nutzen, wie im Vertrag vereinbart.
• Nebenkosten übernehmen: Der Wohnberechtigte ist meist für die laufenden Kosten wie Strom, Wasser und Heizung verantwortlich.
• Pflege der Immobilie: Er muss die genutzten Räume instand halten und pfleglich behandeln.
• Rücksichtnahme: Der Wohnberechtigte sollte auf die Interessen des Eigentümers achten, etwa bei geplanten Änderungen.

Pflichten und Rechte des Eigentümers

• Verkauf der Immobilie: Der Eigentümer darf die Immobilie verkaufen, muss aber sicherstellen, dass das Wohnrecht im Grundbuch geschützt bleibt.
• Zugang zur Immobilie: Mit vorheriger Ankündigung darf der Eigentümer die Immobilie betreten, z. B. für Reparaturen.
• Größere Reparaturen: Der Eigentümer ist für grundlegende Reparaturen und Instandsetzungen verantwortlich, etwa bei einem Schaden am Dach oder an der Heizung.

6. Lebenslanges Wohnrecht: Welche steuerlichen Aspekte gibt es zu beachten?

Ein lebenslanges Wohnrecht hat auch steuerliche Auswirkungen, die sowohl den Eigentümer als auch den Wohnberechtigten betreffen. Hier die wichtigsten Punkte:

• Schenkungsteuer: Wird das Wohnrecht im Rahmen einer Schenkung eingeräumt, verringert der Wert des Wohnrechts die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage. Das kann zu erheblichen Steuerersparnissen führen.
• Keine Einkommensteuer: Für den Wohnberechtigten gilt das Wohnrecht nicht als Einkommen, sodass keine zusätzliche Steuer anfällt.
• Grundsteuer: Die Grundsteuer bleibt in der Regel in der Verantwortung des Eigentümers.

Diese steuerlichen Vorteile zeigen, wie wichtig eine sorgfältige Planung bei der Einräumung eines Wohnrechts ist. Ein Erbrechtsexperte unseren Netzwerks kann dabei helfen, steuerliche Vorteile optimal zu nutzen.

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7. Welche Vor- und Nachteile hat lebenslanges Wohnrecht?

Das Wohnrecht bietet sowohl Vor- als auch Nachteile:

Vorteile für den Wohnberechtigten:

• Sicherheit, bis zum Tode in der vertrauten Umgebung wohnen zu bleiben
• Keine Mietzahlungen
• Schutz vor Kündigung

Vorteile für den Eigentümer:

• Möglichkeit, die Immobilie zu übertragen, ohne den bisherigen Bewohner zu verdrängen
• Potenzielle Steuervorteile

Nachteile und Risiken:

• Einschränkung der Verfügungsgewalt des Eigentümers
• Mögliche Konflikte zwischen Eigentümer und Wohnberechtigtem
• Wertminderung der Immobilie durch das eingetragene Wohnrecht

8. Wie kann das Wohnrecht auf Lebenszeit beendet werden?

Das lebenslange Wohnrecht erlaubt es dem Berechtigten, eine Immobilie bis zum Lebensende zu nutzen, auch wenn er nicht der Eigentümer ist. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, das Wohnrecht zu beenden:

• Tod des Berechtigten: Mit dem Tod des Berechtigten endet das Wohnrecht automatisch, und der Eigentümer erhält die volle Verfügungsfreiheit über die Immobilie zurück.
• Verzicht des Berechtigten: Der Wohnberechtigte kann freiwillig auf das Wohnrecht verzichten. Dies muss schriftlich erfolgen und im Grundbuch eingetragen werden. Ein Verzicht erfolgt oft, wenn der Berechtigte in ein Pflegeheim umzieht. Aber Achtung: Der Verzicht ist eine Schenkung des Berechtigten an den Immobilieneigentümer.
• Einvernehmliche Aufhebung: Eigentümer und Wohnberechtigter können einvernehmlich das Wohnrecht aufheben, etwa gegen eine Abfindung oder andere Vereinbarungen.

Nach dem Erlöschen des Wohnrechts, egal aus welchem Grund, erhält der Eigentümer die volle Verfügungsgewalt über die Immobilie zurück. Er kann dann frei entscheiden, ob er die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen möchte.

9. Alternativen zum Wohnrecht auf Lebenszeit: Mietverträge, Leibrente und Dauerwohnrecht

Neben dem lebenslangen Wohnrecht gibt es weitere Rechtsformen, die je nach Zielsetzung und Situation in Frage kommen:

• Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB): Der Nießbrauch bietet umfassendere Rechte als das Wohnrecht. Neben der persönlichen Nutzung der Immobilie erlaubt er auch die wirtschaftliche Nutzung, etwa durch Vermietung. Der Nießbraucher trägt dabei die Kosten für Instandhaltung und Steuern, während das Eigentum erhalten bleibt.
• Wohnungsgebrauchsrecht (§ 1093 BGB): Das Wohnungsgebrauchsrecht ist eine vereinfachte Form des Wohnrechts und ermöglicht die persönliche Nutzung bestimmter Räume. Im Vergleich zum Nießbrauch ist keine wirtschaftliche Nutzung möglich, was es rechtlich schlanker macht.
• Langfristige Mietverträge: Mietverträge mit lebenslanger Laufzeit bieten ähnliche Sicherheiten wie ein Wohnrecht, jedoch ohne Grundbucheintragung. Sie sind flexibel und enden erst mit dem Tod des Mieters.
• Leibrente: Beim Verkauf der Immobilie gegen eine lebenslange Rentenzahlung kann ein Wohnrecht oft zusätzlich vereinbart werden. Der Verkäufer bleibt so in der Immobilie wohnen und erhält finanzielle Sicherheit.
• Dauerwohnrecht (§§ 31 ff. WEG): Diese Alternative gewährt ähnliche Rechte wie ein Wohnrecht, erlaubt aber eine Übertragung oder Vererbung. Es ist insbesondere in Wohnungseigentümergemeinschaften gängig.

Jede dieser Optionen hat spezifische Vor- und Nachteile. Ein Erbrechtsexperte kann Sie beraten, welche Lösung für Ihre Bedürfnisse am besten geeignet ist.